广东，楼市为何这么极端？

广东，是中(zhōng)国房地产行业最特殊的地方，之前我曾多次在文章里分析(xī)过。

最近在梳(shū)理各省市公(gōng)积金贷款数(shù)据的时候，再次证明了这一点。

先(xiān)请大家看下面这个图表：

这张图，展示了中国内地31个省市自(zì)治区(qū)、以及新疆建设兵团住房公积金缴存和使用情况。它的排(pái)序(xù)，是(shì)根据第五栏人均贷款(kuǎn)额从大到小排列的。

所谓人均(jūn)贷款额，是用(yòng)一个地区累(lèi)计发放(fàng)的公积金(jīn)贷款额除以缴存公积金人数获得的，都是截至2023年末的(de)数据。

通(tōng)过这张表格，你会(huì)惊讶(yà)地发(fā)现：中国人口第一大省、经济第一大省广东，不仅是住房公积金缴存人(rén)数最多的省份、也是(shì)缴存(cún)额
最多(duō)的省份(fèn)，但 人均贷(dài)款额竟然是倒数第(dì)一！

这么多年，广东人均公(gōng)积金贷款额累计起来竟然只(zhǐ)有5.3万元，不仅远低于全国平均的8.7万元，更远低于上海、天津、青海(hǎi)等人均超过(guò)13万元的省市区。

换句话说，广东(dōng)人在买房的(de)时候(hòu)最(zuì)不爱使(shǐ)用住房公积金贷(dài)款；而上海、天津、青海、西藏(cáng)、新疆等省市(shì)区的居民，买房的时候最爱使用住房公积金贷款。

有意(yì)思的(de)是，最爱使用公积金(jīn)贷款的省市区里，明显分(fēn)为两组：

第一组是上海、天(tiān)津，代表着(zhe)沿海经济发(fā)达地(dì)区；第二组(zǔ)是青海、西藏、新疆，代表着西部(bù)经济欠(qiàn)发达地区。

最爱使用(yòng)公积金(jīn)的地区，为何如此两(liǎng)极分化？我推测大概是以(yǐ)下几个(gè)原(yuán)因：

上海、天津(jīn)人理财观念比较强，算账比较细，使用公积金(jīn)贷款(kuǎn)可以节(jié)省购房成本。

尤 其是上海(hǎi)，虽然房价很高，公积金贷款的额(é)度对在上(shàng)海买房(fáng)实际帮(bāng)助不大，但(dàn)精打细算的上海人不嫌麻烦，还是要(yào)使(shǐ)用(yòng)的。

青海、西藏、新疆经济相对不太发达，房价不高。所以公积金贷款对房(fáng)价的(de)覆盖率比较高，如果你买的房子不太大，而且夫妻两个人都有(yǒu)住房公(gōng)积金，基本上不用商业贷款(kuǎn)就可以买房了(le)，大大降低了购房成本，所以一定要用公(gōng)积金来买房。

西部(bù)各地拥有住房公积金的人群高(gāo)度集中在体制内，使用公 积(jī)金比较(jiào)方便，也
是使用率比较高的原因 。

再看广东等不喜欢用公积金(jīn)贷款的省份，除(chú)了广东，还(hái)有河南(nán)、山西、陕西、海(hǎi)南(nán)等。

但广东跟其(qí)他几(jǐ)个倒数省份相比，数据是“断崖式(shì)的低”，显(xiǎn)示出广东的特立独行，也就(jiù)是我(wǒ)标题上说的极端(duān)（下(xià)面图表是按照公积金缴存总额排序的）。

为什么会这样？根本原因是：广东是全国小产权房(fáng)、城中村、违法建筑存量最大
的区域，尤(yóu)其是吸引未来人口较多的珠三角，更是如此。

比如在(zài)深圳，小产权房、违法建筑、城中村的住房套数大(dà)约有650万套(tào)，而北京、上海建城(chéng)了那么多年，所有的(de)住房套数(shù)也不过800万套、850万(wàn)套而已。

深圳(zhèn)真正城市化只(zhǐ)有44年，目前小产(chǎn)权房、违法建筑、工业区(qū)宿舍、商务公寓和商品住宅一共累计(jì)了1100万套。

如果每套小产权房、城中(zhōng)村、违法建筑里可以住两个(gè)人，仅这类住(zhù)房就可以给深圳1300万人提(tí)供容身之所；如果能住3个人，则可以给(gěi)1950万人居住。

如果深圳所有的住(zhù)房，每套都住3个 人，则全城可以容纳3300万
人。

广州(zhōu)的城市面积更大，城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、小产权房、违法建筑体量只会(huì)比深圳大，不会比深广东，楼市为何这么极端？圳小。但广州从来没有(yǒu)公布过 这类数据。东莞、佛山(shān)、中山(shān)、惠州、江门、珠海，也都有大量这类(lèi)住房。

广东“非(fēi)红(hóng)本住房”的大量存在，相(xiāng)当于政府少向(xiàng)民间征收了数十万亿的土地出让金，由此诞生了大量的天然廉租房。它降低了实际居住成本、营商成本，让外来人口在广东谋生变得更容易。

由此，广东才成为中国城(chéng)镇化的最大熔炉，接纳了全国(guó)最多的外来人口。广(guǎng)东官方今年年初证实，实际生活在广东的人口超过了(le)1.5亿，后来广东交通部门的数据显示达到了1.6亿人。

由于珠三(sān)角根本不缺(quē)房子，天然廉租房遍地，所以外来人口(kǒu)即便不买 房(fáng)，也可以在广东长时间生活(huó)。

所以你会发现(xiàn)：广东连续多年，人(rén)均卖地收入显著低 于浙江沪(hù)。其结
果是，广东虽然(rán)人口多，但房地产市场没有长三角大(dà)。

如果你跟开(kāi)发(fā)商熟悉，就
会知道：很多大房企提拔干部的时候，长三角(jiǎo)的(de)干部更容易上位，因为业绩更好；长期在珠三角工作的干部，往往因为(wèi)业(yè)绩不(bù)理想而晋升机会不
佳。

不是(shì)因为珠三(sān)角的干部不努力，而是这里的市场被小(xiǎo)产权房(fáng)、城中(zhōng)村(cūn)、违法建筑分流了，出业绩比较难(nán)。

在这种情况下(xià)，广东人买房 使用住(zhù)房公积金的热情就不太高了。

或许有人(rén)会反驳(bó)：你(nǐ)不能只(zhǐ)看广东全(quán)省的数据，这个(gè)数据被非珠三角城市拉(lā)低了(le)。

那我(wǒ)们来看一下广州和(hé)深圳
的数据吧：

截至2023年末，广州市累计发放个人公积金住房贷款(kuǎn)4008.41亿元(yuán)，广东，楼市为何这么极端？tyle="font-L">实缴(jiǎo)公积(jī)金的(de)职工534.89万人，由此可以计算(suàn)出：广州(zhōu)人均公积金(jīn)贷款为7.49万元。

截(jié)至(zhì)2023年末，深(shēn)圳(zhèn)市累计
发放(fàng)个人公积金住房贷(dài)款3054.89亿元，实缴职(zhí)工726.55万人，由此(cǐ)可以计算出：深圳人均公(gōng)积金贷款为4.2万(wàn)元。

而上海、天津、北京、重庆人均住房公积(jī)金贷款为13.3万元、13.1万元、10万(wàn)元(yuán)、8.5万元(yuán)。

深(shēn)圳堪称 是住房公积金贷款使用率最低的大城市。

除了跟“非(fēi)红本住房”存量大，深圳人买(mǎi)房(fáng)紧(jǐn)迫性不强有关外(wài)，还跟两个因素有关(guān)：

第(dì)一，深圳人的关注点在搞(gǎo)钱上(shàng)，在(zài)理财方面不如上海人精细(xì)，不喜欢算小账。不少深圳人(rén)觉得公积金(jīn)贷款麻烦，对买房帮助不太大，所以(yǐ)不怎么使用。深圳人喜(xǐ)欢在买房之(zhī)后，一次性提取(qǔ)一笔钱。

第二，闯深圳的多是(shì)年轻人(rén)，深(shēn)圳(zhèn)房(fáng)价比较(jiào)贵(guì)，很(hěn)多人暂时买不了房子，所以公积金往往用来(lái)提取支付房租或者家(jiā)用，暂时(shí)没有贷款。

展望未来，广东(dōng)可以大幅提高公积
金贷款 额度，以
提升市民买(mǎi)房时使用公积金贷款的热情。

从这个(gè)意义上 讲，广东通过住房公积金政策调整来 推(tuī)动楼市回暖，比其他(tā)地方更有优势。

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