香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前

在今年2月末香港特区政府宣布撤销长达14年的楼市(shì)“辣(là)招”（防楼市过热(rè)强力限(xiàn)制举措）后，香港楼市一度重回火热。市(shì)场交易明显转旺，政策效果一度“好于预(yù)期”，楼市呈现出短暂的繁荣景象。

但随着时间的推移，市场的热情(qíng)逐(zhú)渐(jià香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前n)冷却。如今(jīn)，距离政策颁布已有半年(nián)，在大批购买力被(bèi)消化后，香港楼市又重归冷清。

据香港土地注册处数据(jù)，8月香港整体(tǐ)物(wù)业（包(bāo)括一手私楼(lóu)、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其(qí)他等）注册量录4729宗，较7月5262宗下跌约10.1%，创近半年来的新低。

楼价方面也已下跌至2016年9月底时(shí)的水平，中原城市(shì)领先指数CCL（中(zhōng)原地产按(àn)周统计的楼价指(zhǐ)数，用(yòng)来反(fǎn)映楼价走势）最新(xīn)报138.68点(diǎn)，为近8年的第3低(dī)位(wèi)，该指数自2024年以来累计下跌5.79%，较(jiào)2021年8月191.34点历(lì)史高(gāo)位跌27.52%，较2024年(nián)3月撤(chè)辣(là)前的低位也下跌了 3.03%。

对于(yú)香港楼市的(de)现状，美联集团主席黄建业指出，“当(dāng)前市民对(duì)经(jīng)济前景(jǐng)缺乏信心，对入市感到犹豫。楼市基本因素虽然(rán)好转(zhuǎn)，但未(wèi)能吸(xī)引(yǐn)更多买家入(rù)市(shì)，令物(wù)业交投未(wèi)能一直维(wéi)持(chí)撤辣初期的高水平，甚至回落至‘撤辣(là)’后新低”。

楼市(shì)呈现“量升价跌”趋势

回顾2024年开年至今(jīn)香港(gǎng)楼市的(de)表现，整体呈现“量升价(jià)跌”的趋势。

据美联物业研究(jiū)中心综合土地注册处资(zī)料显示，住宅方面，不包括一手公营房屋在内，1-8月(yuè)香港一手私楼及二手住宅注册量合共录38530宗，同比2023年(nián)1-8月的35736宗高出约7.8%，并为整体(tǐ)物业注册量创三年同期新高的动力来(lái)源。

但楼价却在持(chí)续下(xià)跌，据香港差估署统计(jì)，7月份香(xiāng)港最新楼价指数报296.8点，跌破300点，按(àn)月跌1.88%，创今年最大跌(diē)幅，已连跌三个月，累跌4.13%，今年1-7月的楼价跌4.7%，指数已返回8年前低位。

就具体(tǐ)楼盘来看，8月份，太古城最新平均呎价录约14039港元（呎为香(xiāng)港面积计量单位，一平方呎约等于0.09平方米），较2021年高位下跌约33.8%；沙田第一城及美孚新邨则分(fēn)别录(lù)约31.6%及(jí)约31%的跌幅；康怡花园也下跌了约30.2%。

十大屋(wū)苑中，已有3个屋苑平均呎价跌穿万港(gǎng)元(yuán)水平，其中嘉湖山庄平均呎价为十大屋苑之中最低，8月份最新报约8224港(gǎng)元；至于美(měi)孚新邨及(jí)映湾园则分别录约9793港元及约9863港元。

“楼价(jià)指数持续下跌，返回八年前水平，加(jiā)上经济(jì)不景(jǐng)气，早前(qián)更传出银行追收还款，及拖慢按揭审批，虽然(rán)政府与银行代理协助中小企，以及(jí)为按揭审批时限作出承诺，但(dàn)对加快物业成交作用不(bù)大”，中原地产亚太区副(fù)主席兼住宅部总(zǒng)裁陈(chén)永杰指出。

另外(wài)，伴随楼市成(chéng)交的逐渐回落(luò)，香(xiāng)港地产界的中介从业人数也(yě)在持续减少。

据香港地产代理监管局数据显示，截至(zhì)8月底持(chí)牌代(dài)理录38723人(rén)，按(àn)月再减少57人，连续4个月下跌，人数(shù)续创近(jìn)6年半的新低。

内地买家较(jiào)高峰期大幅减少近七成

此前，因(yīn)“撤辣”后内地(dì)买家在香港购房无需支付大额“辣税”，吸引了大批内地客(kè)赴港看房。如今随着香(xiāng)港楼价(jià)的(de)下跌，去(qù)香港买(mǎi)房的内地人也越来越少。

据(jù)中(zhōng)原地产数据(jù)显示，在2月份(fèn)宣布“撤辣”以后，反(fǎn)映(yìng)内地客入市情况的(de)“普通话拼音买家”买卖(mài)登记数字一(yī)度连升3个月，由撤辣前2月份的388宗急升(shēng)至4月份的2280宗，涉及金额超过272亿元，创下了自1995年有纪录以来的(de)历史新高。

不过，自5月份(fèn)以来该登记数字已连续下跌3个(gè)月，7月最新录得723宗，较6月(yuè)的(de)758宗减少，额近5%，创5个月新(xīn)低，较4月的最高峰(fēng)更是下(xià)跌了近七成，成交金(jīn)额已(yǐ)跌至不足80亿元，但仍属于历年高位水平。

但(dàn)值(zhí)得(dé)关注的是，近日伴随香港楼市热度的下(xià)降，开发(fā)商(shāng)之间也打起了价格战，多个新(xīn)盘(pán)都推出了低价促销活动，价格优势也吸引了(le)部分内地买家出手(shǒu)购房。

比如，大鸿(hóng)辉集团旗下的西营盘尚逸，首批单位呎价不足2万元(yuán)，创同区一手新盘(pán)8年来的新低，还推出了“买楼送楼”的抽奖活动(dòng)。

据中原地产统计，该盘在7月(yuè)录得的81宗买卖(mài)登记中，有超过一半(bàn)的买家姓(xìng)名为内地买家，是(shì)内(nèi)地买家当月购入(rù)最多的楼盘。其次是屯门的NOVO LAND，录得的38宗(zōng)成交中，内地买家占比也(yě)达到了18%。

“内地买家和香港买家的心态是一样的，所谓‘宁买当头起，莫买当头跌’，认(rèn)为晚些买会更便宜，担忧于此(cǐ)所以不出手(shǒu)。等到后(hòu)续市(shì)场转好(hǎo)，又感觉到‘迟(chí)买更贵’的时候，他们自然(rán)也会再次入市”，陈永(yǒng)杰表(biǎo)示。

“专才”计划带动租金(jīn)上升

在香港楼价出现下滑的另一边，住宅租金却(què)呈现出稳步上扬(yáng)的趋势。

在仲(zhòng)量联(lián)行9月最新发布的《香港住(zhù)宅销售市(shì)场综述》指出，香港私人住宅租金指数距离2019年的(de)历史高位仅相差3%。

尤其是小户型的(de)单位，即A类及B类（面积在431-752平(píng)方呎）单位，租金升幅最为显著，租金指数分别录(lù)得6.9%及(jí)7.3%的按年(nián)增幅。

“面积较(jiào)小(xiǎo)的单(dān)位租金升(shēng)幅更为显著，主要是受选择邻近商业区居(jū)住的非本地学生及专业(yè)人士所(suǒ)推动。而C类单位（面积在753-1075平方呎）的(de)需求增加主(zhǔ)要(yào)来自于‘转买为租’的趋(qū)势(shì)”，仲量联行研究部资深董事钟楚(chǔ)如指出。

香港楼价预期的进(jìn)一步下跌(diē)，再加上(shàng)高按揭供款所造成的财务(wù)负担，让租房成为当下楼市更(gèng)有吸引力的选择。

仲(zhòng)量联(lián)行方面分析认为，近期推动租赁市场增长的主要因素似乎是新家(jiā)庭数量的增(zēng)加，以及租户对自住业(yè)主的比例上升。

近年来(lái)，香港的“专才”计划为香港引(yǐn)进(jìn)了大批(pī)人才(cái)的同时，也为香(xiāng)港楼市带来了不少新增需求。据政府数字，2023年至今年上半年，经各项人才入境(jìng)计划到港的人才及受养人数合共已突破25万人。

而在仲量联(lián)行最近一项有关“携子女来港生活的人才(cái)计划家庭的(de)具体情况”调查终显示，有86%的非本地人才(cái)受(shòu)访者正在租住单位，这比例显著高于整体人(rén)口的比例。

另外，在截至2024年6月(yuè)的一年(nián)时间内，香港家(jiā)庭住户平均人数由2.7人(rén)减少至2.6人，且(qiě)家庭(tíng)住户数目按年增加1.5%即增(zēng)加(jiā)了39800户，达到(dào)了276万户(hù)。

“这一趋势显示对(duì)住宅租赁物业的持续需求将继续(xù)推动租金增长”，仲量联行项目策略及顾问(wèn)部资(zī)深董事李远峰表(biǎo)示。

此外，港府(fǔ)进一(yī)步推动吸引人才的政策，如扩大“高端人才通(tōng)行证计划”的适用范围(wéi)，预(yù)期也将进一(yī)步支持此趋势增长。因此，中小(xiǎo)型住宅单位的(de)租金和回报率在短期内预计(jì)将持续上(shàng)升。

减息或让香(xiāng)港楼价香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前“止跌回升”

对于当下香港楼价的(de)下跌态势(shì)，行业普遍期望(wàng)9月在美国减息后市场会有所好转。

“如果美国如期(qī)落实减息，香港银行虽然(rán)未必即时跟随，但方向十分明确，而且(qiě)相信减息可为各行各业带来刺激，对楼市甚至经济均会带来裨益”，陈永杰表示。

在此前美联物业(yè)的分析中也指出，以美国加息前后为界线，分(fēn)析香港十大楼(lóu)市重要指标，发现有多达7个指标(biāo)都出现(xiàn)了显著好转，仅3个未见(jiàn)改善(shàn)。而在好转的指标中，月入超过10万港元的家庭数目、香港定期存款数字及内地买家比率皆创出历(lì)史新高。

这反映(yìng)出当下香港楼市(shì)基调(diào)确实较加息前更加巩固和健康(kāng)，具有止跌回升(shēng)的条件(jiàn)。

摩根士丹利研究表示，美联储9月减息后香港楼市将非常受益(yì)，香港的(de)住宅(zhái)价格将在2025年恢复5%，且相(xiāng)比于零售和写字楼(lóu)市场，住宅市场更容(róng)易直接受惠于此。

不过，也有市场(chǎng)声音表示，美国加息周期来得(dé)快且(qiě)急，香港经济的复苏未(wèi)必能(néng)追得上，减息的效果释放需要时间，再(zài)加上目前香港市(shì)场情绪的普遍悲观，或(huò)许效果(guǒ)不会特别快(kuài)的表现出来。

美联物业预计，由于加息影响过于深远，而且减息来得太迟，减息(xī)前楼价料仍(réng)会向下调(diào)整；即使美国减息，香港亦未必实(shí)时跟随，预计楼(lóu)价未会(huì)实时急弹，而成(chéng)交亦难以恢(huī)复到三月时的水平，因此调整全年楼市预测(cè)，料全年楼价或跌约8%，重返2016年中水(shuǐ)平。

成交方面(miàn)，因应减息推(tuī)迟(chí)至9月才公布，其下调全年一手成交量预(yù)测至(zhì)1.6万宗，但(dàn)同比仍(réng)升超过五成；全年二手成交量预测亦下(xià)调至4万宗，同比仍升(shēng)12%。即(jí)使调低(dī)成交预测，无(wú)论一手或二手成交皆同比回升(shēng)，并创下近3年来的新(xīn)高，可见香港楼市已远(yuǎn)离最坏(huài)的(de)时刻。

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