排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”

　　每经记(jì)者(zhě) 包晶晶每经(jīng)编辑陈梦妤

　　“抢到了(le)，2670万元！超出预算两三百万元。”

　　8月29日，在上海中海领邸玖序二期开盘现(xiàn)场，几(jǐ)组摇号顺序靠前、成功选房的(de)家庭(tíng)正在交流经验。

　　120套房源、352组认筹，开盘选房约半小(xiǎo)时、141号售罄，总销售额31.6亿元——这已经是(shì)8月上海第(dì)三个开盘售罄的豪宅了。

　　“这次还是没机会。”周(zhōu)南（化名(míng)）告诉《每(měi)日经(jīng)济新闻》记者。他已经是第二次认购这个项目了，上一次摇号顺(shùn)序超过500号(hào)，但也(yě)近(jìn)距离体验了一把“24秒卖一套豪宅”的惊险(xiǎn)与刺(cì)激。

　　就在前两周，市场(chǎng)刚(gāng)刚(gāng)“消化”过一批购买力(lì)：8月25日，上海新天地附近的锦(jǐn)园项目首开，33套房源一抢而空，成交金额18.27亿元；8月18日，融创外(wài)滩壹号院二期(qī)二批次110套超大(dà)户型开盘，1小时内清盘(pán)，销售额(é)近57亿元，平均每套“半个小目标”。

　　仅仅半个月，三个(gè)项(xiàng)目合计销售达到106.27亿元。

　　2024年以来，上(shàng)海已先后有12个豪宅项目开盘(pán)，几乎次次日光。到底是(shì)什么人(rén)在买买买？开(kāi)发商卷成什么样？巨量供应之下，购房者还(hái)够用吗？

　　售(shòu)罄(qìng)、日光(guāng)、时光，今年的上海豪宅，已经不能用普通视角来看待(dài)了。

　　总价2500万元以上的豪(háo)宅(zhái)，今年截至8月18日，上海共网签了2641套，并且还有相当数量的成交正陆续网(wǎng)签(qiān)。如(rú)果再加上8月成交的263套，那么前8个月的战绩(jì)已接近3000套。这不仅远超其他三(sān)个一线城市，更是上(shàng)海过去(qù)10年来未(wèi)曾出现过的。

　　打响2024年“日光”头炮(pào)的是中海顺昌玖(jiǔ)里。套均总价(jià)4000万元左右，首开全部售罄，销售总额196.5亿元，打破(pò)了全国商品房单次开盘销售总(zǒng)金额纪录。

　　七八月的市场(chǎng)淡季(jì)，上海豪宅却入市必(bì)抢：

　　龙盛湾上二期，120套房源认(rèn)购率239%；融创外滩壹(yī)号院二期二批次110套(tào)房源，认购率超180%；中海领邸玖序二期，有效(xiào)认购率252%；锦园33套，项目开放4天开启认购，认购率(lǜ)152%；绿城前滩(tān)百合(hé)园三期10套别墅，总价5300万~1亿元，认(rèn)购率210%。

　　不断增加的供应量，仍然能被市场吸(xī)收(shōu)，购(gòu)房者们几(jǐ)乎是“有多少买多少”。

　　据中指(zhǐ)研究(jiū)院统计，2015年2500万元及以上价位的豪宅(zhái)在上海成交只有896套。此后的8年里(lǐ)，大(dà)多保持着每年1600~1700套的(de)水平。但这一平衡被(bèi)2024年的井喷(pēn)式供应打破了，算上(shàng)三(sān)周内售罄的融创外滩壹号院(yuàn)、锦园和(hé)中海领邸玖序，上海上半年平均每天(tiān)成交12.5套豪宅。

　　而同期的北京，除了个别热(rè)门项目(mù)外，很(hěn)少(shǎo)见到(dào)高端住(zhù)宅接连开盘售罄(qìng)。根据(jù)中指研究院(yuàn)的统计，今年截(jié)至8月18日，北(běi)京(jīng)1600万元以上的住宅网签1257套(tào)，与2023年3582套、2022年4028套、2021年3616套的成绩相比，规模缩水相当明显。

　　“大(dà)部分买(mǎi)家还是本(běn)地和江浙(zhè)一(yī)带的客户，大约(yuē)各占40%。”融创外滩(tān)壹号院市场负责人章宸（化名）在接受《每日经(jīng)济(jì)新闻》记者采访时表示。

　　而且，这些客户(hù)出手阔(kuò)绰。

　　“第一(yī)批次全(quán)款买房的客户(hù)占了一半左右，很多(duō)客户有多处房产，有(yǒu)些(xiē)已经买了(le)外滩壹号院一期(qī)，或者(zhě)黄浦江沿岸的一些豪宅；有来自江浙的企业主，已经(jīng)在上海缴纳社保多年，又是多胎家庭(tíng)、房票充足(zú)，之前没有豪(háo)宅供应，只能(néng)买二手房，第二(èr)次(cì)开盘终于(yú)摇到了新房。”

　　图片融创(chuàng)滨江壹号院摇号现场企业供图(tú)

　　上海(hǎi)某豪宅项目营销负责人也向每经记者透露：“明显看到，今年有一些外地客户到(dào)上海来(lái)进行资产(chǎn)配置，特(tè)别是(shì)有核心资源的房子。其实部分(fēn)客户并不具(jù)备买房资格，但孩子在国外留学，通过(guò)毕业(yè)落户的方式获得房票来买房。”

　　核心城市豪(háo)宅为何一(yī)房难求？

　　镜鉴咨询创始人张(zhāng)宏伟(wěi)对每经记者分析：“北上广深核心城市核心区域的项目存在价格倒挂，又是(shì)核心资产，未来三到五(wǔ)年大概率是价格上行周期。”

　　“另一方面，核心城市政策的(de)敏感度，以及需求支撑相对还是比(bǐ)较足的(de)，每(měi)隔3~6个月(yuè)排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”出现一轮(lún)政策刺激，就会相应释放一波成交量。核心城市的优质资产在这种(zhǒng)行情下(xià)，又会出(chū)现独(dú)立行情。”

　　“这些人很敏感，一下(xià)子就(jiù)嗅到(dào)了机会(huì)。”上述豪宅项目负责人也对每经(jīng)记(jì)者透露。

　　张宏伟指出，未来三到五年是一(yī)个降息大周期。在降(jiàng)息周(zhōu)期里的(de)资产配置逻辑，肯(kěn)定是核心城市的核心资(zī)产。

　　这些动辄半个小目标的豪宅，大多围绕在上(shàng)海“一江一(yī)河”，即黄浦江和苏(sū)州河区(qū)域。

　　顶豪产(chǎn)品的准(zhǔn)业主很少“全(quán)城(chéng)购”，不同板块的豪宅对应的(de)客群特征比较明显。例如黄浦区历(lì)史风貌区的锦园(yuán)，老城厢风貌肌理、城市情怀(huái)是最大(dà)的(de)吸引力；浦东滨江板块以(yǐ)稀缺江(jiāng)景资源和面积结构(gòu)取胜；再(zài)往西(xī)，徐汇长宁区则是(shì)上海传统(tǒng)豪(háo)宅聚(jù)集区。

　　“和年初热销(xiāo)的(de)中海顺昌玖里相比，融创外滩壹号院购房客群整体年龄要低10岁左右。中海顺昌玖里地处新天(tiān)地板块，优势不言而喻，地缘客户认可度高；外滩(tān)壹号院所在的板块比较新，江浙客户(hù)中父母为子女(nǚ)购置房(fáng)产(chǎn)的占比较大。”章宸分析。

　　“买豪宅的客户对于地区块或者地段的认知，有(yǒu)自(zì)己(jǐ)的想法，基本上很难去动摇。”

　　从这个逻辑出(chū)发，豪宅之(zhī)间的竞争，往往(wǎng)成为板块内营销(xiāo)层(céng)面(miàn)的竞争。

　　下半年等(děng)着入市的豪宅项目中，低密度别墅、风貌排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”住宅体量不小。以黄浦区(qū)锦园为例，周边新房(fáng)和二手豪宅全是强(qiáng)有力的竞争者，更别提“翠湖(hú)六期”这个足够吸引全上海买家跨(kuà)区域(yù)出手的顶配项目(mù)。

　　不仅(jǐn)如此，东外滩(tān)、北外滩、虹(hóng)口、静(jìng)安等(děng)非传统豪宅区域，高端产品(pǐn)更(gèng)是层出(chū)不(bù)穷：弘安(ān)里风貌项目，东外滩(tān)刚(gāng)刚公布案名(míng)的“保利外滩序”、翠湖滨江风貌别墅，静安区保利永兴里(lǐ)、万科中兴傲舍(shě)……

　　章(zhāng)宸透露，从今年开始，此后每年的豪宅供应可能达到至少3000套。当豪宅供应在市中心多点开花，地段毫无疑(yí)问还是最核心的竞争力，而对(duì)于远离传(chuán)统豪宅板块的新项目(mù)、新(xīn)板(bǎn)块，就(jiù)开(kāi)始拼命卷概念(niàn)、卷(juǎn)产品、卷实(shí)景展示。

　　另一个层面的问题(tí)，有钱人还够不够用？答案显然(rán)是：不太够。

　　起码在短时间内，不(bù)足够延续上半年“倍数认(rèn)筹”的(de)盛景。

　　“今年肯定是上海近10年来豪宅销售(shòu)额最高的，5月左右的销售套数已经(jīng)达到(dào)去年(nián)全年的(de)量了。但这个客(kè)户池到底有多大，能(néng)支撑(chēng)多久，从市场和客研角(jiǎo)度看，还是会有些担忧，核心资产、优质产品也是有限的。”

　　上述豪宅营销负责(zé)人坦言：“下半年隐忧还是存在的，部(bù)分高收入行业限薪，也(yě)会带(dài)来(lái)大面(miàn)积(jī)客户购(gòu)买力(lì)的(de)降维，原来可能(néng)预算在5000万元的现在降到3000万元。”

　　实(shí)际上(shàng)，客户群(qún)体悄然发生(shēng)了改变(biàn)：一是购买力不像以前一样能够快速爆发(fā)，买家做决策的时间(jiān)更长了(le)；二是客户会反复比较，原先只要是(shì)市中(zhōng)心(xīn)板(bǎn)块出来一个项目，都会被争抢，现在好多客户会在板块内、品牌之间、区域之(zhī)间比。

责任编辑：何(hé)俊熹

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