广东，楼市为何这么极端？

广东，是中(zhōng)国房地(dì)产行业最特殊的地方，之前(qián)我曾多次在(zài)文章里分析过。

最近在梳理各省市公积金贷款数据的时候，再(zài)次证明了这一点。

先请大家看下面这(zhè)个图表：

这张图(tú)，展示了中国内地31个省(shěng)市自治区、以及新疆建设(shè)兵团住房公积金缴存和使(shǐ)用情况。它的(de)排(pái)序，是根(gēn)据(jù)第(dì)五栏人均贷款额从大到小排列的。

所谓人均贷款额(é)，是用一 个地区累计发放(fàng)的公积(jī)金贷款额除以(yǐ)缴存公积金(jīn)人数获得的，都是截至2023年末的数据。

通过这张表格，你会惊讶地发现：中国人口第一(yī)大省、经济第一(yī)大省广东，不仅是(shì)住房公积金(jīn)缴存人数最多的省份、也是缴(jiǎo)存额最多的 省份，但(dàn)人均贷款额竟然是倒(dào)数第一！

这么多年，广东人均(jūn)公积金贷款额累计起来竟然只有5.3万元，不仅远低于全国平均(jūn)的8.7万元，更远低于上海、天津(jīn)、青海(hǎi)等人均超过(guò)13万元(yuán)的省市区。

换句话说，广东人在买房的时候(hòu)最不爱使用住(zhù)房公积金(jīn)贷(dài)款；而上海、天津、青海、西藏、新疆等(děng)省市(shì)区(qū)的居民，买房的时候最爱使用(yòng)住房公积金贷款(kuǎn)。

有意思的(de)是，最爱(ài)使用(yòng)公积金(jīn)贷款的省市区里(lǐ)，明显分为两组：

第一组是上海、天津，代表着沿(yán)海经济发达(dá)地(dì)区；第二组是青海、西藏、新疆，代表着西部经济欠发达地区
。

最爱(ài)使用公(gōng)积金的地区 ，为何如此两极分化？我推测大概(gài)是以下几个原因：

上海、天(tiān)津人理财观念比(bǐ)较强，算账比较细，使用公积金贷(dài)款可以节省购(gòu)房成本。

尤(yóu)其是上海，虽
然(rán)房价很高，公积金贷款的额度对在上海买房实际帮助不大，但精打细算的上(shàng)海人不嫌麻烦，还(hái)是要
使用的。

青海、西藏(cáng)、新(xīn)疆(jiāng)经济相(xiāng)对不太发达，房价不高。所以公积(jī)金(jīn)贷款对房价的覆盖率比较高，如果你(nǐ)买的房子(zi)不太(tài)大，而且夫(fū)妻两个人都有(yǒu)住房公积(jī)金，基本上不用商(shāng)业(yè)贷款就可以(yǐ)买房了，大大降(jiàng)低了购房成本，所以一定要用公积金(jīn)来买房。

西部各地(dì)拥有住房公积金的人群(qún)高度集(jí)中在体制内，使用公积金比较方便，也(yě)是使用
率比较高的原因。

再看广东等不(bù)喜欢(huān)用公积金贷款的省份，除了广东，还有河 南、山西、陕西、海南等。

但广东跟其他(tā)几个倒(dào)数省份相比(bǐ)，数据是(shì)“断崖式的低”，显(xiǎn)示出广东的特立独行，也就是我标题上说的极端（下面图表是按照公积金缴(jiǎo)存总额 排序的
）。

为什么会这样？根本(běn)原(yuán)因是：广东是全国小产权(quán)房、城中村、违(wéi)法建筑存量最大的区域，尤其是吸引未来人口较多的珠三角(jiǎo)，更是如此。

比如在深圳(zhèn)，小产权房、违法建筑、城中(zhōng)村的住房(fáng)套数(shù)大约有650万套，而北京、上海建城了那么多年(nián)，所有(yǒu)的住房套数也 不过800万(wàn)套、850万套而已。

深圳真正城(chéng)市化只(zhǐ)有44年，目前(qián)小(xiǎo)产权房、违法建筑、工业区(qū)宿(sù)舍、商务公寓和(hé)商(shāng)品住宅(zhái)一共累计了1100万套。

如果每套小产权房、城中村、违(wéi)法建筑里(lǐ)可(kě)以住(zhù)两个人，仅这类住房就可以给深圳1300万人提供容身之所；如果能住3个人，则可以给1950万人居住。

如果深(shēn)圳所有的住房，每套都住(zhù)3个人，则全(quán)城可以容纳3300万人。

广州的城市面(miàn)积更大(dà)，城中村、小产权(quán)房、违法建筑体量只会比深(shēn)圳大，不会比深圳小。但广州从来(lái)没有公布过这(zhè)类数据。东莞、佛山(shān)、中山、惠州(zhōu)、江门、珠海，也都有大量这类(lèi)住房。

广东(dōng)“非红本(běn)住房”的(de)大量存(cún)在，相当于政府少向民间征收了数十万亿的土地出让金，由此诞生了大量的天然廉租(zū)房。它降低了实际居住成(chéng)本、营商成本
，让外来人口在广东谋生(shēng)变得更容易。

由此，广东才成为中(zhōng)国城镇(zhèn)化的最大熔炉 ，接
纳了 全国最多的外来(lái)人口。广东官方(fāng)今(jīn)年年初证实，实际生(shēng)活在广东的人口超过了1.5亿，后来广东交通部门的数据显示达到了(le)1.6亿人(rén)。

由于珠(zhū)三角根本不缺房子，天然廉(lián)租房遍(biàn)地，所以外(wài)来人口即便(biàn)不买房，也可以(yǐ)在广东(dōng)长时间(jiān)生活。

所以(yǐ)你会发现：广(guǎng)东连续多年，人均卖地(dì)收入显著低于浙江沪(hù)。其结(jié)果是(shì)，广东虽然人口多(duō)，但房地(dì)产市(shì)场没有长三角(jiǎo)大。

如果你跟开发(fā)商熟(shú)悉，就会知道：很多(duō)大房企提(tí)拔干部的时候，长三角的干(gàn)部更(gèng)容易上位，因为广东，楼市为何这么极端？业绩更好；长期在珠三角工作的干部，往往因为(wèi)业绩不理想而(ér)晋升(shēng)机会(huì)不佳。

不(bù)是因(yīn)为珠三角的干部不(bù)努力，而是这里的市场被小产(chǎn)权(quán)房、城中村、违法建筑分流了，出业绩比较难。

在这种情况下
，广东
人(rén)买(mǎi)房使用住房公积金的热情就不太高了。

或许有人会反驳：你不能只看广东全省的(de)数(shù)据，这个(gè)数据被非珠三角城市拉低了(le)。

那我们来看一下(xià)广州和 深圳的数据(jù)吧：

截至2023年末，广州市(shì)累计发放个人公(gōng)积金住(zhù)房贷款4008.41亿元，实缴公积金(jīn)的职工534.89万人，由(yóu)此(cǐ)可以计
算出：广(guǎng)州人均公积金贷款为(wèi)7.49万元。

截至2023年末，深(shēn)圳市累计发放个人
公积金住房贷款3054.89亿元，实缴职工726.55万人，由此可以计算出：深圳人均公积金(jīn)贷款为4.2万元 。

而上海、天津、北京、重庆人均住房公积金贷(dài)款(kuǎn)为13.3万元、13.1万元、10万元、8.5万(wàn)元。

深圳堪称是住(zhù)房公(gōng)积金贷款使用(yòng)率最低的大城市。

除(chú)了跟“非红本住房”存量大，深 圳人买房紧迫性不强(qiáng)有关外(wài)，还跟两个因素有关：

第一，深圳人的关注点在搞钱上，在理财(cái)方面不如(rú)上海人精细，不喜欢算小账。不少深圳人觉得公积金(jīn)贷款麻烦，对买房帮助(zhù)不太大，所以不怎么使用。深圳人喜(xǐ)欢在(zài)买房之后，一次性提(tí)取一笔(bǐ)钱。

第二，闯深圳的多是年轻人，深圳房价比(bǐ)较(jiào)贵，很多(duō)人暂(zàn)时(shí)买
不了房子(zi)，所以公积金往往(wǎng)用来提取支付房租或者家用，暂时没有贷款。

展望未来，广东可以大幅提高公积金贷款额度，以提升(shēng)市民买房时使用公积金贷款的热情。

从(cóng)这个(gè)意
义上讲(jiǎng)，广东通过住房(fáng)公积(jī)金政策调整(zhěng)来推动楼市回暖，比其他地(dì)方(fāng)更有优势。

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