美联储减息，香港楼市要触底反弹了吗？

联储局「超(chāo)预期」减息0.5厘，汇丰、中银等随即(jí)跟进「减P」（下调最优惠利率）0.25厘，对于本港楼市、股市、企业以(yǐ)至宏观经济，不啻为久旱逢(féng)甘露。然而(ér)，楼市面临供应积(jī)压、信心低迷等结构性问题，单靠(kào)减息恐怕不足以扭转局面。不少(shǎo)地产业界人(rén)士期望港府把握「联储局放水」契机，在《施政报(bào)告》推出稳定楼市措施，避免市场继续「一潭死水」，拖累整体经济(jì)。不过「加甜」太多也可(kě)能造成副作用，当局「出(chū)招」须(xū)小心拿捏力(lì)度。

直到本周初，利率期货市场(chǎng)仍显(xiǎn)示投资者(zhě)压倒性预测(cè)联储局只会减息0.25厘。及至外号「联储局(jú)线人」的《华尔街日报(bào)》记者Nick Timiraos发表独家报道(dào)，透露局方(fāng)对于减息四分一厘或半厘「十五十六」，市场(chǎng)人士才惊觉「事不寻常」。

果不其然，联储局在本港时间周四凌晨宣布减息0.5厘，某程度上让市(shì)场「又喜又惊」。一般认为，联储局减息或加息的预(yù)设（default）幅(fú)度皆属0.25厘，只有在非常(cháng)情况(kuàng)下才会「超标」。但若把镜头稍为拉远，便会发现0.5厘这个数字(zì)并(bìng)非(fēi)那么罕见。例如自1990年以来(lái)，联储局合计减息50多次，其中18次的(de)幅度达0.5厘（对上(shàng)一次是(shì)2020年3月抗疫期(qī)间），此外「劲减」0.75厘和1厘(lí)也各有(yǒu)两(liǎng)次。而在加息方面，期内加幅达0.5厘和0.75厘的次数分别为(wèi)6次和5次。

无论如何，一举减息半厘确实不是最常(cháng)见情况，因(yīn)此部(bù)分人担心局方是否看到一些「不祥征兆」，忧虑经(jīng)济即将「出(chū)事」。不过，联储局主席鲍威尔在(zài)记者会上强调，未(wèi)见任何迹象(xi美联储减息，香港楼市要触底反弹了吗？àng)显示(shì)美国经济(jì)步向(xiàng)衰退，此番大手减息主要因为此(cǐ)前两年把息率由0厘加(jiā)到5.5厘，已成功遏抑通胀，因(yīn)此现在(zài)有需要把限制性货(huò)币政策(cè)稍为放松，以免「落后于周(zhōu)期变化」。

供需(xū)失衡消化存货需时

事实(shí)上，随着美国通胀率(lǜ)回落至2.5%，同时失业率突破4%，不少市场人士认为联(lián)储局早(zǎo)于7月份便(biàn)应开始减息，现在已经「略迟」。再(zài)考虑(lǜ)到10月份并无议息会议（下次议息在11月），因此今(jīn)趟(tàng)一次过减0.5厘，可视为「补数」再加「预减」，由此角度看就似乎比较合情(qíng)合理。

对香港来说(shuō)，联储局大手减息无疑(yí)属喜讯。事关过去几年本港经济疲弱，原(yuán)需放水接(jiē)济，在联汇制度下却被迫「硬食」美国利率飙涨，犹(yóu)如一个病人「寒底再食泻药」，难免衰多(duō)几钱重。现在(zài)终于等到美国货币(bì)政策由紧转松，恒生指(zhǐ)数昨日急升2%庆祝(zhù)，自8月份低位(wèi)以来累(lèi)计反弹约8%。同时，随着(zhe)汇丰(fēng)、中银等即时跟进(jìn)「减P」0.25厘，供(gōng)楼人士立刻减轻负担（假(jiǎ)设30年按揭，每(měi)百万元(yuán)贷(dài)款额每月供(gōng)款减少约(yuē)145元(yuán)），以新世界（00017）、领展(zhǎn)（00823）为代表的一众「重债」地产商也能纾(shū)缓财务重担。

然而(ér)，相较于息率高低带来(lái)的周期性影响，本港(gǎng)楼市以至经济皆面临不少结构(gòu)性挑战。这就像一个(gè)长期病患者「停服泻药」之余，还须(xū)针对病(bìng)症(zhèng)治疗、固本(běn)培元，才可让身体再趋强健(jiàn)，否则恐怕只能「吊着半条(tiáo)命」。

在楼市方面，结构性挑战关乎供需(xū)失衡(héng)，未来3至4年一手私楼潜在供应量(liàng)达11万伙，同时市场信心(xīn)持(chí)续疲弱。按去(qù)年一手销量(liàng)1.07万伙计算，假若销情未(wèi)见反(fǎn)弹，那便需要长达10年(nián)才可消化(huà)这批货源，还(hái)未计期内政府继续(xù)卖地(dì)带来的额外供应。减(jiǎn)息固然(rán)有利于楼市需求，包括让买楼人(rén)士(shì)更易(yì)「计(jì)数」，但这种刺激相信未足以扭转供需格局。

就好似今年2月份港府(fǔ)宣布(bù)全面撤销BSD、SSD等「楼市(shì)辣招(zhāo)」，部分(fēn)市(shì)场人(rén)士也(yě)曾憧憬楼市一举转势。惟事实证明，单靠「撤辣」未能解决结构性问题(tí)，结果(guǒ)楼价在昙花一现短暂反弹过后，很快重陷跌浪，今年累积(jī)跌幅已近8%。

正(zhèng)因如(rú)此，除非美国即将重返接近0厘的(de)QE超低息(xī)年代，否则(zé)息率(lǜ)若只是由5.5厘调降一至两厘，本港楼按利率料将维持于 3厘以上，未必能够创造充分需求以(yǐ)吸纳庞大供应。

无(wú)可否认，若以普(pǔ)罗大(dà)众负担能(néng)力计算，本港楼价仍属偏高水(shuǐ)平。根据(jù)国(guó)际调查(chá)机构Demographia今年最新(xīn)统计，按楼(lóu)价中(zhōng)位数除以家庭收入中位数，本港市民「不吃不喝16.7年」才(cái)可支付楼价全款；尽管(guǎn)这个数字已较2021年(nián)高峰期（23.2年）显著(zhù)回(huí)落(luò)，却继(jì)续是全球主要(yào)城市之冠。

出招倘过重恐重燃虚火

讲到底(dǐ)，楼价向来是本港社会一大头痛难题，「升(shēng)又烦，跌又烦」，暴涨或急泻(xiè)皆非好事。尤其是本港宏观经济已经偏弱，今年上半年一(yī)手私楼动工量仅4335伙，创10年新(xīn)低，不但大批建筑工人「冇(mǎo)工开」及「被欠薪」，还拖累中介、家电、物流、装修等不少下游行(xíng)业。同时值得留意的(de)是，楼价由2021年高位已回落(luò)近三成，倘(tǎng)若继(jì)续一泻如注(zhù)，负财(cái)富效应将令(lìng)整体经济及各行各业更(gèng)难复苏。

由此角度(dù)看，政府一边维持短期楼(lóu)价相对平稳，一边适度增(zēng)加长远房(fáng)屋供应(yīng)，以协助市民安居乐业，相(xiāng)信才是(shì)最(zuì)符(fú)合社(shè)会利益。适逢特首李家超下月发表《施政报(bào)告》，业界期望港(gǎng)府(fǔ)把握减息契机「加甜」，推(tuī)出进一步稳定楼市(shì)措施。例如有论者建议为年轻(qīng)人重推「美联储减息，香港楼市要触底反弹了吗？首置贷款」，又或者容许首置(zhì)人士(shì)提取部(bù)分强积金支付首期，以及为「新(xīn)资本投资者入境计划」增设住宅投资额(é)度等。可是这些「甜招」皆如双刃剑，如「落(luò)药(yào)」太重，便有机会重燃楼市「虚火(huǒ)」，当局须小(xiǎo)心权衡(héng)考虑。

（转自：信报手笔）

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