存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？

“存量房贷降到多少你才不提前
还贷？”这是最近社交网络上时常被讨论的话题。

新(xīn)房利(lì)率一降再降。据瑞银方面估算，如今，新房房(fáng)贷利率仅3.3%，而(ér)存量房贷利率平均达逾4.1%。80个基点的差距下，存量房贷高位站岗者“绷(bēng)不住了”。

与此同时，大行房贷(dài)规模(mó)缩(suō)水、个人住(zhù)房贷款不良率抬(tái)头(tóu)。近(jìn)期，市(shì)场关于存量房贷降息的讨论再起，有(yǒu)消息(xī)称，存量按揭客户有望与银(yín)行重新协商房贷利率。

9月(yuè)5日，关于招商银行APP北京(jīng)地区开始测试“存量房贷利率调整(zhěng)”功能的消(xiāo)息，也引起不少关注。对此，招商银行(xíng)方(fāng)面表示，网传该行APP截图中的“存量房贷(dài)利率调整”是(shì)去(qù)年上线的功
能，针对的是(shì)上轮房贷利率调整业务的办理，并非当(dāng)前市场讨
论的本轮房贷利率调整。

还有消(xiāo)息称，也可(kě存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？)以将(jiāng)现有按揭贷款直接转入其他银行，并(bìng)重新签订按揭合同(tóng)。据称，该方案可能对首套(tào)和二套都适用，首次下调可能发生(shēng)在未来几周内。

瑞银大 中华金融行业研(yán)究主(zhǔ)管颜湄之预计(jì)，央行或在数月后下(xià)调存量房贷利率。

但存量房贷(dài)降息，压力与动力(lì)并存，首当其冲的就是拖累银行息差。招商银(yín)行(xíng)行长王良日前明确表(biǎo)示(shì)，该政策还没有得到确认(rèn)，如果(guǒ)落(luò)地将对(duì)银行业的存量按揭利率带来(lái)一定负面(miàn)的影响。

百万房贷有(yǒu)望少还12万

事实上，存量房贷降低并不是新鲜事。在去年9月，存量(liàng)房贷利率(lǜ)已(yǐ)经进(jìn)行过一次统一调整。

当时的政策(cè)主要面向存量首套房，要(yào)求(qiú)存量房贷下调后的LPR加点不能低于(yú)发放时的(de)城市下限。央行指出，政策实施首周(zhōu)有98.5%符合条件的存量首(shǒu)套房贷(dài)利率完(wán)成(chéng)下(xià)调，合计4973万笔、21.7万亿元人(rén)民币、平均降幅73BP，即居民每(měi)年减少偿付1584亿元。

按(àn)照央行发布的《2023年第四季(jì)度中国货(huò)币政策(cè)执行报告》，截至2023年底，已有超(chāo)过23万亿元存量
房(fáng)贷的利率完成下调，调整后加权平(píng)均利(lì)率是4.27%。

如果具体到借款人，按照100万元(yuán)按揭贷款(kuǎn)、等额本息还款计算，存量按揭利率下调(diào)70bp，估算可(kě)降低借款(kuǎn)人月供约400元，节约(yuē)月供(gōng)和总(zǒng)还款额约5%。

持续走低的(de)贷款市场报价(jià)利率。（图源：央行官网）

若新一轮存量房贷降息落地，可(kě)能会降多(duō)少？

开源证券首(shǒu)席宏观分析师何宁在接受时代财经采访时认为，若调降存量房贷利率，潜在
空间(jiān)或2倍于2023年9月。具体的操作可能涉及两方面，一是面向存(cún)量非首套房、类似于2023年9月的补降，存量非首套房贷规模约15.8万亿(yì)元，按(àn)50-75BP计算，则居民每年减少偿付788亿元-1182亿元。

第二种可能性，即跟进“517新政”。今年5月17日取消房贷利率下限(xiàn)后(hòu)，二季度加权平均房贷利率迅速下降24BP，而存量房贷(dài)并未享有，该部分若按30-40BP计算，则居民每年减(jiǎn)少偿付1134亿元-1515亿元。

如果假设全部按揭贷(dài)款利率通过转按揭和自主(zhǔ)调整(zhěng)的形式(shì)下调至新发放利 率水平
，中金(jīn)研(yán)报估算，存量按揭利率(lǜ)平(píng)均下调约(yuē)60bp，估(gū)算减少借(jiè)款人利息支出(chū)每年约2400亿元(yuán)。

按照(zhào)100万元按揭贷款、30年期等额(é)本息还(hái)款计算，存量按揭利率下调60bp估算可降低借(jiè)款人月供约340元，总还款额大约能省下12万(wàn)元(yuán)。

房贷降息博(bó)弈

上海首席(xí)经济学家金
融(róng)发展(z存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？hǎn)中心(xīn)副主任刘煜辉近期(qī)表示，中国应该大(dà)幅度地降低存量房贷（38万亿元）的(de)利(lì)息水平， 甚至完全可以与10年期和30年期的长(zhǎng)期国债利率绑定。因(yīn)为中国没(méi)有完备的个人(rén)破产制度，与国际上通行做法比较，中国的银行承
担的风险实际上是要小很多的。

然而，备受期待的存款房贷降息想要落地，还存在不少压(yā)力。

国盛金(jīn)融研(yán)究团队预测，若存量房贷利率(lǜ)下调，预计(jì)实
际降幅(fú)将(jiāng)小于45bps，对银行息(xī)差产生约6bps的负向影响，对净利(lì)润增速影响约-5.3%。

净(jìng)息(xī)差，一般用以衡量银行生息资产的获利能(néng)力，也就是(shì)赚钱的能力(lì)，是(shì)银行核心(xīn)的效益性(xìng)指标之一(yī)，而净存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？息差降低，则意味着银行(xíng)从(cóng)传统(tǒng)存贷业务中获取的利润在持续减少。

近期，银行净(jìng)息差逐渐止跌，但仍处历史最低水平。截至2024年6月末，42家A股上市银行的平(píng)均净(jìng)息差为1.64%，较上年末(mò)下降(jiàng)了0.14个百分点，共30家A股上市银行净息差低于1.8%的“警戒线”。

不过，中金研报认为，虽然存量按(àn)揭利率的(de)可能调整对银行息差形成影响，但假设负债成本同步调整，预(yù)计对于(yú)息差的总体影响是中(zhōng)性的。

“实际上，即
使不(bù)调整(zhěng)存量按揭利(lì)率(lǜ)，居民可能仍在通过提前还贷、或者是通过(guò)经营(yíng)消费贷置换等方式对银行息差形成压力。”研报称，息 差能否企稳，根本上取决于居民是否通过偿债(zhài)压力降低(dī)实现(xiàn)信贷(dài)需求的改善。

提前(qián)还(hái)贷的现象“风
靡(mí)”近一年，按揭早偿(cháng)率仍位于14%左右的高位，还(hái)可能存在(zài)使用消费和经营贷置换按(àn)揭的空间。在提前还贷压力较大(dà)的情况下，调整存量房贷(dài)利率在一(yī)定程度上对银行和借 款人来说是(shì)“双赢”，也能释放更多消费活力。

但若考(kǎo)虑“转按揭”，银行要面临的压力或许(xǔ)更大(dà)。

转按(àn)揭，简单来说(shuō)，是将目前(qián)房贷(dài)换成其(qí)他银行利率更低的房贷。颜湄之估计，若允许按揭贷款人自行转(zhuǎn)换银行，就会(huì)刺激竞争，可能会把 银行的按揭利(lì)率拉得更低，或跌至2.1%-2.3%，对银行利润影响严重。她预计，目前(qián)不会完全开放转换按(àn)揭，但若最终要市场化的话，相信会(huì)朝着(zhe)此方向发展。

招商(shāng)银行行长王良(liáng)日前在业绩发布会上表示，招行还没有接到宏观按揭(jiē)管理部(bù)门，人民(mín)银(yín)行或者国家金融监督管 理总局的意见，也没有征求(qiú)过银行意见。“这(zhè)方面政(zhèng)策推出的话，对银行业的存(cún)量按揭利率带来一定负面的影响。宏(hóng)观管理部门(mén)会做好(hǎo)充分(fēn)论证(zhèng)和(hé)研究，推出这样(yàng)的政策。”王(wáng)良表示。

广东
省城(chéng)乡规(guī)划院住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉建议(yì)，尽可能一次性 降到中长期定期存款利率的水平，让居民形成按揭仍旧是低利率(lǜ)、普惠利率的观感和(hé)印象，进(jìn)而减少提前还贷，鼓(gǔ)励按揭(jiē)买房。

“尽管此举可能降(jiàng)低银行利率，但可 以减缓提前还贷和(hé)不愿意贷款的(de)形势。把贷款增量
做起(qǐ)来，即便利率低了(le)，总利润(rùn)也是不变
的，而(ér)且资金成本也下降了。对商品房销售的影响，趋势上(shàng)无法扭转，但斜率上(shàng)可以(yǐ)缓解下滑。”李宇嘉对(duì)时(shí)代财经说。

对于借款(kuǎn)人来(lái)说，比起期(qī)待(dài)存量房贷利率的调整，目(mù)前更现实 的方式或许(xǔ)是“商(shāng)转公”。

近期，已有山东青岛(dǎo)、江西赣州、安徽宣城(chéng)等近30个(gè)城市的住房公积金中(zhōng)心发布“商(shāng)转公”政策，借(jiè)款者(zhě)可根据相关规定，将部分或全部商贷转(zhuǎn)换成公积金贷款(kuǎn)。

以商贷利率3.95%为例(lì)，公积金贷(dài)款(kuǎn)首套利率为2.85%，选择等额本息贷款60万元、期限30年，“商转公”后，公积金贷款月供比商业贷款减少365.88元，一年(nián)节省(shěng)4390元，30年将节(jié)省13.17万元(yuán)。

目前(qián)，北上广尚未跟进“商转公”政策。今年(nián)5月(yuè)，广州住房公积金管(guǎn)理(lǐ)中心曾在回复居民问询时表示，目前国(guó)内(nèi)开展“商转公(gōng)”业务的城市除深圳，基本均(jūn)为体量(liàng)较小的城市，北京、上海均未开展此项(xiàng)业务。

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