华泰固收：地产政策迎来窗口期，关注收储、房贷、限购等政策加码可能

来源：华泰睿思

517新政后，各地频繁发文支持(chí)国(guó)企开展收储工作，但实际落地规模尚小。从地方实践来看，收储对房源的要求兼顾安全(quán)性和收益性，商办、小户(hù)型在(zài)现阶段更容易落地。我们(men)认为资金平衡是收储落地和可持续的关(guān)键，由于保障房以保本微利为原则，且租售(shòu)比普遍较低(dī)，低(dī)成本资金来源和收购议价对资金平衡更为重(zhòng)要，尤其是增量资(zī)金，有待中(zhōng)央+地方进一步支持。此外(wài)，存量房库存与保障房需求的错配也在(zài)一定程度上(shàng)限制了收储扩围(wéi)。8月地(dì)产销售偏弱，地产下行惯性仍(réng)待扭转，9月地产进入传统销售旺季，地产政(zhèng)策(cè)也迎来窗口期，关注收储、房贷(dài)、限购等政策加码的(de)可能。

核(hé)心观点

当前(qián)地产收(shōu)储的进(jìn)展

517新政以(yǐ)来地方频繁发文鼓励(lì)收储，但(dàn)出台具体方案和实际落地的并不多。我们(men)从部分城市的征集公告看(kàn)收储的基本条件，具体包括：现房为主(zhǔ)；多数不限制商品房类型，住宅/商(shāng)办均可(kě)；普遍要求“权属清(qīng)晰+区位便利+批量优先(xiān)”；房源面积(jī)大多要求在120㎡以下；收购价格多采(cǎi)用成本法，为“土地成(chéng)本+建安成(chéng)本(běn)+5%利润”；企业属性不限，但要求资产负(fù)债和法律(lǜ)关系清晰。从郑(zhèng)州等城市(shì)的案例来(lái)看，原先纳入(rù)租赁住房贷款支(zhī)持(chí)计划试点(diǎn)的城市收储进展较快，商办、小户型在现阶段(duàn)更容易落(luò)地。尽管收储不限制房企属性，但国企在资源协同上可(kě)能更具(jù)优势。

收储扩(kuò)围约束：资(zī)金平衡与供需错配(pèi)

2024上半年保障房建设筹集达成年度(dù)计(jì)划的66.2%，“十四五”保障房建设筹集(jí)已近尾声。保障房的民(mín)生属(shǔ)性决定了(le)保本微利(lì)的(de)原则，资金平衡是收储落地和可持续的关键。第一，当前收储资金主要为“央行再贷款(kuǎn)+银行贷款+财政补(bǔ)贴+国企自筹”，有待中央(yāng)资金+地方财政进一步引导支持。第二，公寓、写字楼(lóu)等商(shāng)业房源由于户型更适配保租房、供给(gěi)过剩导致收(shōu)购(gòu)时议价空间更大，在现阶段较住宅更容(róng)易落地。第(dì)三，重点城市租售比普遍较低，在无补贴情形下(xià)，运营收益覆(fù)盖成本仍有难(nán)度(dù)，影响(xiǎng)收储(chǔ)扩围。此外，收储扩围还需考虑保障房在城市能级、区位、项目资质上的供需错配(pèi)问题。

政策窗口期到来，关注收储等加码可能

8月地产一二手房成交同比走弱，一线虽有韧(rèn)性(xìng)，但对二三线的传导(dǎo)效应不足。截至(zhì)8月25日，21城(chéng)库存去化周期在20个月以(yǐ)上，去库(kù)存(cún)压(yā)力仍大。9月进入地产传统销售旺季，同时也是政策窗口期。从领(lǐng)先指标看，8月末贝壳新房/二手房KMI指(zhǐ)标低位震(zhèn)荡，经纪(jì)人对短期楼市预期并未(wèi)有显著改善，“金九银十”成色有(yǒu)待观察，政策(cè)可能进(jìn)一(yī)步放松。收(shōu)储方面，关注再贷款投放进度和可能(néng)的增量资金（PSL、专项(xiàng)债、特别国债等），许(xǔ)多城市已发布(bù)收储(chǔ)征集公告或摸排配售型保障房购房需求，若收(shōu)储(chǔ)政策加码，地方有(yǒu)望加速跟进。此外，关注房贷利(lì)率下(xià)调(diào)、一线限购放(fàng)松等可能性。

风险提示：收储进展不及预期，房企信用风险。

正文

当前地产收储的进展

517新(xīn)政以来，地方纷纷发文(wén)鼓励(lì)收(shōu)储，尽(jǐn)管多数还在政策筹备阶段，但也有部分城市已经发布了房(fáng)源征集公(gōng)告，从中可一窥收储的基本条件。8月7日，深圳安居(jū)集团发布(bù)《关于收购商品(pǐn)房用(yòng)作保障(zhàng)性住房(fáng)的征集通告》，成为首个明确在全市范围内开展收(shōu)储的一(yī)线城市，示范效应较强。在深(shēn)圳之后，8月19日，长沙市保障性住房建设发展有限公司也发布了收(shōu)储征集公告，除了面(miàn)积(jī)上限放宽到120㎡以外，内容与深圳基本一致。从(cóng)近20个城市的征集公告来看，收储对房源的要求兼顾(gù)安全性和收益(yì)性，具体(tǐ)包括：

1）现房为主。房源(yuán)大多要求(qiú)为已竣工未售的现房(fáng)项(xiàng)目，仅少数城市放宽至(zhì)准现房。例如广州增(zēng)城(chéng)区允许收(shōu)购(gòu)已取(qǔ)得预售许可证的商(shāng)品房，沈阳允许收购主体已(yǐ)封顶且一年内能够具备交付条件的准现房项目。

2）多数不限制商(shāng)品房(fáng)类型。房源性质上，桂林、南宁、泸州明确限定(dìng)为住宅(zhái)，多数(shù)城市要求(qiú)商品房(fáng)即可，包括住宅、公寓、商业办公房、宿舍等。

3）要求权属清(qīng)晰+区位便利+批量优先。各地的收(shōu)购方案中，普遍要求(qiú)房源权(quán)属清晰(xī)可交(jiāo)易，不能存在(zài)抵押和法(fǎ)律纠纷，保证(zhèng)项目的合法合规性，能够满足金(jīn)融机构的贷款(kuǎn)条件。在区位上，要求房(fáng)源所(suǒ)属项目周边交通(tōng)便(biàn)利(lì)、配套设(shè)施完善，满足(zú)一定的车位配比。此外，整栋或(huò)整单元未售、可封闭管理的项目优先，便于(yú)收购议价、集中改造和(hé)后续运营。

4）房源面(miàn)积大多要求在120㎡以下(xià)。深圳安居(jū)集团要求房源(yuán)面(miàn)积在(zài)65㎡以下，其他城市面积(jī)上限相对(duì)宽松，70、90、120㎡均有，配售、配租可设定差异化标准(zhǔn)，中小(xiǎo)户型(xíng)更适合出租，例如烟台、威海、沈阳(yáng)要求配租型不超(chāo)过70㎡，配售型不超过120㎡。

5）收购价格大(dà)多(duō)采用(yòng)成本(běn)法(fǎ)。已发布公告的城(chéng)市中，收购价格多(duō)以同地段保(bǎo)障性住房重置成本为参(cān)考(kǎo)上限，即划(huà)拨土地成本+建(jiàn)安成本(běn)+不超过5%的利润。与其他城市不同，重庆嘉寓房屋(wū)租(zū)赁公司采用收益法测算，收购价格(gé)为测算基础价和市场价(jià)的加权平(píng)均值（分别为60%和40%），测算基础价=租金(jīn)收(shōu)益折现*修正系数+房屋残(cán)值折(zhé)现(xiàn)，市场价以同地段相似房源(yuán)近半年平均成交单价为参考，再根据重庆市半(bàn)年内住宅销售价格指数进行(xíng)修正。

6）房源企(qǐ)业属性不限，但要求资产负债(zhài)和法(fǎ)律(lǜ)关系清晰。部分城市明(míng)确房源企业近3年不得有违法违(wéi)规(guī)行为。

从部(bù)分重点城市的案(àn)例来看(kàn)，原先纳入租赁住房贷款支(zhī)持计划试点的(de)城(chéng)市收储进展较快，商(shāng)办(bàn)、小户型在现阶段更容易(yì)落地。尽管收储不限制房(fáng)企属性(xìng)，但国(guó)企在资(zī)源协同上可能更具优势：

郑州：收储规模较(jiào)大，房源以商(shāng)办为主

郑州(zhōu)自2021年下半年起(qǐ)筹备(bèi)收(shōu)储，2022年(nián)正式开展收(shōu)储工作，由郑州城发集团全(quán)资子(zi)公司郑州城(chéng)发安居有限公(gōng)司作为收(shōu)储主体。2023年1月央行设立1000亿租赁(lìn)住(zhù)房贷款支持计划，郑州为8个试点城市之一，城发安(ān)居(jū)收储进度加快，收购存量房包括商办、住宅、工业厂(chǎng)房、产业园等多种业态，以商办公寓为主，住宅项目为辅。收购后主要用作人(rén)才(cái)公(gōng)寓。

根据顶端新闻，截至2024年6月末，郑州城发已累计收购存量房超过(guò)11.1万套，已投运3.5万套，预计(jì)到2024年底投运(yùn)房量将超过5万套(tào)。2025、2026年城发安居计(jì)划每年投运(yùn)2-2.5万套(tào)，预计到2026年(nián)底，整体投(tóu)运的人才公寓规(guī)模将(jiāng)超过10万(wàn)套。人(rén)才公寓申请条件为满足45岁以下、在郑州无房、大专以上学(xué)历，租金为市场价的70%，定价对新市民新青年有较强的吸引力。

福州：首批存量房改建保租房已入市

福州也华泰固收：地产政策迎来窗口期，关注收储、房贷、限购等政策加码可能是租赁住房贷款支持(chí)计(jì)划(huà)的8个试(shì)点(diǎn)城市之一，截至8月末累计收购存量(liàng)房已超过9500套，预计在2025年前分批入市。福州市属国企福州左海集团旗(qí)下(xià)的福州安(ān)住(zhù)发展(zhǎn)有限公(gōng)司为收储(chǔ)主体之一。7月，福州安住发展新增收购了麓岭花园(yuán)、融侨融寓等5个楼盘的154套住宅，房源总建筑面(miàn)积为13077平方米，平均每套建筑面(miàn)积85平方米(mǐ)，最终以底价2.73亿元成交，均价为20848元/平方米。从收购对象来看，收储并(bìng)不限制房企属性，5个楼盘中，麓岭花园、融侨融寓、瑧茂公馆、香山(shān)时代花园均为民企项目（万科、融侨、福州安景、福建中庚(gēng)置业）。嘉岚华庭(tíng)开发商为福州中嘉实业有限公司(sī)，为国企中建系(xì)旗下企业，收购房源(yuán)84套，为5个项目中最多。嘉岚华庭为安置型商品房项目，此次收购(gòu)的84套房源为(wèi)房企原(yuán)先(xiān)配(pèi)建的保障(zhàng)房。

截至(zhì)24年7月，福州安住发展有限公司(sī)已(yǐ)累计收购约(yuē)5000套存量住房(fáng)，第一批149套改建保租房将于9月(yuè)配租。除了福(fú)州安住发展以外，福州经开区城(chéng)投旗下的福(fú)州(zhōu)保税港国利集团也承接(jiē)了收储任务(wù)。2023年12月，福州保税港国利集团以约3亿元收购了(le)697套存量住宅，2024年8月(yuè)15日起，其中(zhōng)455套改造后保租房开始招租，为福州首(shǒu)批入市的(de)改建保租房。此次455套房源在户型、房屋状态上提(tí)供了多样化的选择。房屋面积在45-135㎡，租期在 1-5年，毛坯房租金在400-1000元/月，装(zhuāng)修(xiū)房(fáng)租金为950-2600元/月，租金(jīn)第二年起每两年递(dì)增3%。考虑收购时每套均价约43万元，若(ruò)平(píng)均租金在1075元/月(yuè)，租金回报率或可达3%。

武汉：首单收储(chǔ)为央企商办项目(mù)

8月16日，武汉市首单利用保障性住房再贷款(kuǎn)收购存量(liàng)商品房项目用作保障性住房正式落地。武汉(hàn)安(ān)家(jiā)保障性住房有限(xiàn)公司收购招(zhāo)商(shāng)蛇口旗(qí)下的招商(shāng)愉樾项目和空港中心三期项目，收购面积超过2万平方米，预计可转化为500余套保障性租赁住房。根(gēn)据湖北住建官微，招商愉樾3栋2号楼(lóu)项目整(zhěng)体建筑面积13192㎡，预计转化(huà)为334套保租房，每间平均建(jiàn)筑(zhù)面积39.5平方米。空港中心城(chéng)三(sān)期2号楼(lóu)项目整体建筑面积(jī)8506.57㎡，预计转(zhuǎn)化为(wèi)168套保租房，每间平均(jūn)建筑面积50.6平(píng)方米。

重庆：收购房源以70平(píng)米以下(xià)为(wèi)主

重(zhòng)庆为(wèi)租赁住房贷款支持计划试点城市之一(yī)。2024年2月，重庆嘉(jiā)寓公司和重庆建渝住房租赁基(jī)金联合收购了7个项目(mù)的4207套房源，这些(xiē)房源(yuán)将主要集(jí)中在轨道交(jiāo)通站点和商业商务区、产业(yè)园区、校区、院（医院）区等“一点四区”人口(kǒu)聚集(jí)区，以70平方米以下的小户型为主，并预计将于(yú)2024年下半年开始陆续投入运营。6月23日，重(zhòng)庆(qìng)嘉(jiā)寓(yù)首个批量收购(gòu)租赁住房项目佳寓光环店正式(shì)投用，每(měi)套面积在(zài)36-38平方米，月租金为1500元左右，开业后出租率在95%以上。

珠海：国资房企与母公司合(hé)作收储

7月31日，华发股(gǔ)份发布公告(gào)，将(jiāng)其子公司华(huá)奔公司名下的(de)所有存量房产以2.66亿(yì)元的价格转让给(gěi)珠海(hǎi)安居华泰固收：地产政策迎来窗口期，关注收储、房贷、限购等政策加码可能(jū)集团，珠海安(ān)居集团也是华(huá)发股份控股股东华发集(jí)团的全(quán)资子公司。随后在8月9日，华发股份(fèn)再(zài)次发布公告，拟与公司控股股东珠海华发集团有限公司或其子公司(sī)开展存(cún)量商品房及(jí)配套车位交(jiāo)易业务（含(hán)达到预(yù)售条件的(de)房源），总(zǒng)交易金额(é)不超过120亿元。本次交易方(fāng)式包括但不限(xiàn)于直接出售商品房、出售房地产项目公司股权。交易价(jià)格则(zé)根据(jù)具有相(xiāng)应(yīng)资质(zhì)的资产评估公司出具的资产(chǎn)评估报告，确定最终交易价(jià)格并签订正式合同。8月8日，华发(fā)集团、珠海(hǎi)安居集团已经与建设银行广(guǎng)东省分(fēn)行签(qiān)署战略合作协议，建行广东分行向安居集团提供不超过200亿元的综合授信支持，三方(fāng)将在传统金融业务、安居住房业务、住房(fáng)按揭(jiē)业(yè)务等领域强化合作。

收储扩围约束：资金平衡与供(gōng)需错配

“十四五(wǔ)”保障房建设和筹(chóu)集还有多少(shǎo)空间？2021-2023年，全国已建设筹集保障性(xìng)租赁住房572万套，完(wán)成“十(shí)四五”对保租房规划目标的65.7%。2023年(nián)8月《关于规划建设保障性住房的指(zhǐ)导意见》（14号文）出台，保障房建设“配售+配租”并行推进。根据住(zhù)建部，2024年(nián)1-6月(yuè)，全国已建(jiàn)设(shè)筹(chóu)集保障房(fáng)112.8万套(tào)（包含配售(shòu)和配租两种），完成年度计划170.4万套(tào)（间）的66.2%，完成投资1183亿元。“十四五”保租房建设筹集已经(jīng)进入尾(wěi)声，预计配售型保障房将成为保障房供给的重要增量，但短期(qī)落地(dì)规模还比较小。据我们不完全统计，40个城市2024年计(jì)划(huà)筹集(jí)配售(shòu)型保障房合计近14万套。

保障房具(jù)有民(mín)生属性，以保本微利为原则，资金平衡(héng)是收储落地和(hé)可持续(xù)的关键(jiàn)，涉及资(zī)金来源、收购议价、运营收益等(děng)。保(bǎo)障房建设是一项重大民生(shēng)工(gōng)程(chéng)，主要是为了解决符合条件的(de)新(xīn)市民、青年人等群(qún)体的住房困难问题。配租型保障(zhàng)房的租金应(yīng)低于同地(dì)段同品质市场化租金，且年租金涨幅存(cún)在(zài)限制，例(lì)如北京、上海的保租(zū)房租金不得超过同(tóng)地段同品(pǐn)质市场评估租金的90%，年租金涨幅应(yīng)低于同地段同品质市场化长租房租金涨幅，且不得超过5%。配售型(xíng)保障房的运营以保本微利为原(yuán)则，以“土地成本+建安成本+适度合理利润”定价，福州、西安、东莞、厦门部分项目拟定配售价格为同区域商品房的5折左右。保障房“保基本”的属性决定了收储价格不能过高，一方面需要低成本(běn)的资金来源，另一方面取决于(yú)收购双方对价格的博(bó)弈。此外，当地(dì)租售(shòu)比(bǐ)和房价走势也是保障房运营收益的参考指标。

第一，从资金(jīn)来源看，当前收储资金主(zhǔ)要为“央行再贷款+银行贷款(kuǎn)+财政补贴+国企(qǐ)自筹”，由于各地收储还在试点阶段，保障(zhàng)房再贷款和金融机构贷款投放规模尚小，有待中(zhōng)央资金(jīn)+地方财政进一步引导支持：

1）保障房再(zài)贷款(kuǎn)：517新政后，租赁住(zhù)房贷款(kuǎn)支持计划已并(bìng)入保障房再贷款(kuǎn)工具。截至2024年6月末，3000亿元保障房再贷款中，央行已发放再贷款资金121亿元，考虑到该(gāi)工具“先贷后借、按季(jì)发放”，金(jīn)融机构实际(jì)发放规(guī)模应更高。根据新华社，截至6月末，金融机构已发放近250亿元租赁住房贷(dài)款。保障房再贷款利率为1.75%，资金成本较低(dī)，有利于引导商业银行贷款支持收储，不过当前投放(fàng)规模(mó)尚小，支持范围还比较有限。

2）银行贷(dài)款：商业银行在保障房再贷款利率基础上加点，实际(jì)贷款发放利率可能在2.8%左右，贷款期限(xiàn)最长可达30年。地方(fāng)保障房建设运营主体也可以向政(zhèng)策行申请贷款，2023年5月至2024年1月，国开行在福州(zhōu)、济南(nán)、天(tiān)津、青岛等地发放保障性租赁住房试点专项贷款约40亿元。政策行贷款的融资成本较低，不过对筹集房(fáng)源、资金(jīn)用途、项目收益率等也有严格的审批条件。

3）地方财政补贴：由于租售比较低，保障房项目投资回报率(lǜ)要(yào)覆(fù)盖贷款成本+运营成本+税收(shōu)等仍有一定挑战。若地方财政给予(yǔ)一定比例的补贴，或可有(yǒu)效缓解国企收储的资金压力。例如，郑州市对(duì)郑州城发安居收购存量房(fáng)给予“一次性补贴+贷款贴息”，使得收购存量房(fáng)的实际资金成本明显(xiǎn)下降。不过(guò)，一次性补贴和贷款贴息存在滞后性，需要列入地方财(cái)政预算，经(jīng)人大审批后才(cái)能支付，收储主体在短期仍有集(jí)中(zhōng)资(zī)金支出的压力。

4）国企(qǐ)自筹：保障性住(zhù)房项目资本金比例最(zuì)低为20%，项目资本(běn)金部分需要收储主体自行筹措。

第(dì)二，从收购议价的角度，与(yǔ)住宅(zhái)相比(bǐ)，商业房(fáng)源收购在现阶段更容易落地。

1）写字楼、公寓等商(shāng)业项目更(gèng)容易(yì)满足保租房的小(xiǎo)户型要求，而商品住宅(zhái)户型在趋势上(shàng)向改善需求倾斜，中小户型产(chǎn)品占(zhàn)比较(jiào)低，符合收储要求的(de)房源较有限。根据中指研(yán)究院，2023年30个代表城市住宅(zhái)销售套数以90㎡以上为(wèi)主，新房市场需求主力为90-120㎡产品。除(chú)厦门外，30个城市90㎡以下产品成(chéng)交(jiāo)占比(bǐ)普遍低于40%，杭州、成都、苏州等11个城(chéng)市不足10%。与2022年(nián)相比(bǐ)，30个城(chéng)市中有17个城市90㎡以下住宅套(tào)数成交占比下降(jiàng)。

2）商业地产库存高企、空置率(lǜ)上升，容(róng)易达成更低的收购折扣。受资(zī)金成(chéng)本和租金回(huí)报率(lǜ)约束，国(guó)企希望以(yǐ)较低的价格达成收购。当前我国商业地产(chǎn)过剩问(wèn)题(tí)凸显，截至2024年6月末，一线(xiàn)城市优质写字楼空置率在18%-22%，一线写字楼(lóu)和零(líng)售物业(yè)租金同比普遍下滑。考虑到运营(yíng)成本和回笼(lóng)资金需求，以住宅为主业的开发商有动力(lì)将收(shōu)益一般的自持商办大(dà)幅折价出售给国企。

第(dì)三，运营收益上，重点城市(shì)租售比普遍较低，在(zài)无补贴情(qíng)形下，收储后的运营收益覆盖成本仍有难(nán)度，影响收储扩围。人口净流入的大中(zhōng)城市对保租房需求较大，但同时，高(gāo)能(néng)级城市租售(shòu)比更低，根据诸(zhū)葛数(shù)据，2024年上半年重点(diǎn)50城平均租售比为1：590，远低于国际合(hé)理水平（1：200-1：300）。50城平(píng)均租金回报率为2.03%，部分一二线城市租金回报率不足2%。参考平均租金回报(bào)率，假(jiǎ)若平(píng)均贷款(kuǎn)成本为2.8%，存(cún)量房收购(gòu)折(zhé)扣需在7.25折以下(xià)，租金收益才能覆盖(gài)贷款(kuǎn)成本，从试(shì)点情况看，当(dāng)前收购折扣(kòu)普遍更低，但是(shì)否能持(chí)续以低价收购、后续运营收益能否持续(xù)覆盖(gài)贷(dài)款利息、税收(shōu)、运营(yíng)费用等，仍然存在不确(què)定性。

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除(chú)了资金平衡，收储还需考虑保障(zhàng)房的供需(xū)错配问(wèn)题：

1）城市(shì)能(néng)级上，高能级城市保障房需求大，但商品房(fáng)去库存压力相对较小，租售比较(jiào)低，存量房回购动力不及高库存城(chéng)市。低能级城市库存高(gāo)企更加突出，租售比相对较高，但人口和(hé)产(chǎn)业不足以支撑大规(guī)模回购存量(liàng)房改造为(wèi)保障房；

2）区位上(shàng)，存量难(nán)去化(huà)商品房本身(shēn)可能存在交通条件不佳、周围配(pèi)套设施欠缺的问题，符合(hé)收购要求的核心区(qū)域住宅和商办供给有限；

3）项目资质上，亟(jí)需回笼资金、参与收储(chǔ)积极性较高的存(cún)量房项目可能存在复杂的抵(dǐ)押(yā)和债权关系，难以(yǐ)满足收(shōu)购要求。

政策窗口期(qī)到来，关注收储等加(jiā)码可能

8月地产销售(shòu)仍偏弱(ruò)，二三线(xiàn)压(yā)力较大(dà)。8月(yuè)30城商(shāng)品房成交面积环比-9.74%，同比-24.31%，环比降幅较7月收窄(zhǎi)11.7pct，但同比(bǐ)降幅较7月走扩(kuò)7.5pct。8月26城二手房成交面(miàn)积环比-16.03%，同比+1.71%，同比(bǐ)增幅较7月收窄26.5pct。分城市能(néng)级(jí)看，一线、二线、三线(xiàn)新房同比分别+5.71%、-39.88%、-13.90%，二手房同比分别+38.58%、-1.25%、-19.43%，一线房地产市场存在韧性(xìng)，但对(duì)二(èr)三线的传导效(xiào)应不足，房地产市场下行惯性(xìng)仍存。

图(tú)片

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商品住宅去化周期仍偏长。截至8月25日，21城库(kù)存去(qù)化周期为20.4个月，一线、二线、三线分别为14.1、18.9、35.9个月，与(yǔ)7月末相比，一线去(qù)化周期略有下降，二三线城市去化周期有所拉长，去库存压力仍(réng)大(dà)，有待通(tōng)过收储等方式进(jìn)一步推动存(cún)量房(fáng)去化。

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9月进入地产(chǎn)传统(tǒng)销售旺季，同(tóng)时也是政策窗口期，关注(zhù)收储、房贷、限购等政策加码的可(kě)能。从贝壳领先指标来看，截至8月(yuè)25日，50城新房、二手房KMI指数(shù)分别为36.2、32.5，环比前一周上升(shēng)，但仍处(chù)于低(dī)位，经纪人对短期楼市预期并未有显著改善，“金九(jiǔ)银十”成色有待观察。若地产销售仍较弱(ruò)，政策可能进一步加码。在收储方面，关注再(zài)贷款投放进度，以及可能的增量资金来源（PSL、专项债、特别国债等），由于许多城(chéng)市已发布收储征集公告(gào)或摸排配售型(xíng)保障房购房(fáng)需求，若收储政策加码(mǎ)，地方有(yǒu)望加速跟(gēn)进(jìn)。此外，关(guān)注房贷(dài)利率下调、一(yī)线(xiàn)限购放松等可能性。