重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度

9月1日(rì)起(qǐ)，重庆将施行新的房地产交易政策(cè)。

重庆市住房城(chéng)乡建委日前(qián)发布《关(guān)于调整优(yōu)化房地产交易政策的通知》，出台调整(zhěng)新购住房再交易管理、优化住房套数认定标准、支持住房“以旧(jiù)换新(xīn)”、加快存(cún)量商品房去化、加大住房租赁市场发展力度等五项(xiàng)措施。

通知显示，重庆将调整新购住房再交(jiāo)易管理，自2024年9月1日起，凡在(zài)重庆市中心城区新购新建商品住房和(hé)二手住(zhù)房的（以网签备案时间为准），取得《不(bù)动产权证书》后即可上(shàng)市交(jiāo)易。

据了解，对2024年9月1日前已纳(nà)入再交易管理范围的住房，仍按原政策执行。

原政策包(bāo)括，2023年9月1日以前购买的商品住房和二手住房，在(zài)办理不动产权证满两年后可上市交易。2023年9月(yuè)1日(rì)至上述通(tōng)知印发前购(gòu)买的商品住房和(hé)二手住房，买卖合同备案(àn)满两年且取得不动产权证后可上市交易；其(qí)中(zhōng)，2024年5月20日(rì)后购买的(de)商(shāng)品房(fáng)现房取得不动产权证后(hòu)即可上市交易。

“重庆最新楼市政(zhèng)策对限售规则进行(xíng)调整，将对激发市场(chǎng)活跃度产生利好。不过，这其中也反映出一个问题，即在当前市场形势下(xià)，例(lì)如限(xiàn)售这类在市场过热(rè)时期出台的(de)措施，是否应当尽早进行调整甚至取消。各地有(yǒu)必要进一步(bù)梳理楼市交易环(huán)节相关限制性政策，加大(dà)调整力度，提高市场流动性。”易居研究院副院长杨跃进(jìn)在接受记者采访时说。

广东省住房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉向记(jì)者表示，取得(dé)《不动产权证书》后(hòu)即可上市交易(yì)，促进换房需求，促(cù)进供需两端交易活跃(yuè)。

“同(tóng)时需要(yào)注意的是，此举也可能(néng)加速(sù)二手方挂牌量的攀升。特别是当前预期房价(jià)下(xià)跌，二(èr)手房(fáng)挂牌量居高(gāo)不下的背景中，交易越晚成(chéng)交价格(gé)越低的情况下，取消限售可能加速二手房挂牌房源数量的增长(zhǎng)。”李宇嘉称。

调整限售政策的同时，重庆还优化了住(zhù)房套数认定标准。

按最新政策，重庆居民(mín)家庭（包括(kuò)借款人、配偶及未(wèi)成年子女）在重庆市申(shēn)请商业性个人住房贷款购买商品住房时(shí)，仅核查家庭成员在拟购住房所在区县住房情况，家庭成员在拟购住房所在区县无住(zhù)房的，认(rèn)定为首套房(fáng)。

而(ér)对于居民将重(zhòng)庆市内自有存量住房盘活用作租赁(lìn)住(zhù)房，且取得租赁合(hé)同(tóng)备案证明的，在重庆市购买(mǎi)住房时已出租的住房(fáng)可不纳入家庭住房套数计算。支持商业银行按认定(dìng)的住房套数发放商业(yè)性个人住(zhù)房贷款(kuǎn)，加(jiā)大让利力度。

“以行(xíng)政区(qū)域作为是(shì)否享受(shòu)首套住(zhù)房的(de)标准，即在(zài)本区域内无房无贷既可以(yǐ)享受首套；重庆并非首(shǒu)个实施该政策(cè)的城市，此前广州(zhōu)杭州均已经执行落地。重庆楼市新政提出鼓励银行按(àn)照此(cǐ)标准来(lái)执行，具体还要看银行执(zhí)行的情况，考虑到(dào)当前(qián)按揭(jiē)贷款往往被银行认定为优质资产(chǎn)，因而预计(jì)银行按此规则来执行的概率较大。”李宇嘉(jiā)表示。

其进一步指出，租赁挂牌不再认(rèn)定为首套，该政策在广州等城市已经执行，这其中(zhōng)的关键问题在于，很多房源虽然已经挂牌租赁，但并没有(yǒu)取得租赁备案。而(ér)该举措有可能会刺激这类需求(qiú)，即(jí)业主手(shǒu)上已有一套房产，为改(gǎi)善需求而租出去（以租养供），其再购买(mǎi)一套大户型房产或学(xué)位房。

据了(le)解，本次政策优化后，重庆(qìng)将(jiāng)支(zhī)持范围由2024年5月20日重庆市出台的渝房市办〔2024〕2号文的“中心城(chéng)区”扩大至“全市”，并由一(yī)个家庭核减(jiǎn)一套调整为按实际出租套数进行核减(jiǎn)。

就该项措(cuò)施，重庆住建委进行(xíng)政策解读时明确，租赁合同备案证明向房屋所在地住建部门申请出具。住(zhù)房套数的认定(dìng)，中心城区向房屋所在(zài)地房地产交易管理部门申请审核认定，中心城(chéng)区以(yǐ)外区县向房屋所在地住建部(bù)门申(shēn)请审核认定。各商业银行凭住房(fáng)套数认定证明办理商业性个人住房贷款，享受相关优惠政策。住房(fáng)公积金贷款、涉税套(tào)数认定(dìng)和住房存量贷款利率调整等不适(shì)用本(běn)条政(zhèng)策。

支持(chí)住房“以旧换新”方面，对2023年9月1日以来出售重庆市(shì)内自有(yǒu)住(zhù)房，并于2024年9月(yuè)1日—12月31日在中心城区购买新建商品住房且完成契(qì)税缴纳的，由中心城(chéng)区各区(qū)政(zhèng)府（管委(wěi)会）结合自身实际情况，给予每套新购住房(fáng)不低于总房款0.5%的补贴(tiē)。鼓励各区政府（管委会）加大补贴力度。

此(cǐ)外，重(zhòng)庆将加快存量商品房去化，开展(zhǎn)收(shōu)购(gòu)已建成存量商品(pǐn)房用作保障性住房工作，重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度坚持“以(yǐ)需定(dìng)购”，组织(zhī)区县政府和有条(tiáo)件的国有(yǒu)企业加大收购(gòu)力度，积极争取保障性住房再贷款政策支持，推动条件成熟的项目尽快落地。

据(jù)悉，重庆鼓励(lì)区县政府将(jiāng)拟实施国有土地上房屋征收的存量住(zhù)房纳入收(shōu)购(gòu)范围，按照不高于征收评估(gū)价和自愿的(de)原则(zé)组织收(shōu)购，支(zhī)持(chí)相关居民“以小换大”“以旧换新(xīn)”的(de)改善性住房需(xū)求。

分析师认为，“以旧换新”措施从(cóng)各地政策目前的(de)效果来看，实(shí)际效果相对有限(xiàn)。

“这主要是因为，居民对房价调整有较强的(de)预期，这(zhè)种(zhǒng)预(yù)期(qī)从挂牌二手房源去化比较难，卖房(fáng)周期较(jiào)长(zhǎng)可以看出来。而存量房盘活用于保障房，目前很多(duō)城市仍处(chù)于出台政策(cè)阶段。由于存量收(shōu)购用(yòng)于保(bǎo)障房，被收(shōu)购(gòu)房源(yuán)价(jià)格往往非(fēi)常低，这与开发商所预期的价格存在差距，因此目前落地的效果还未完全(quán)显现。”李宇嘉补充道。

“8月(yuè)市(shì)场情况不太理想(xiǎng重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度)，9月将进入楼(lóu)市传统旺季(jì)。重庆最新楼市政(zhèng)策，将对增强市场信心产生积极作用，也将对其他城市产生示范(fàn)效应。”严跃进表示。

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