4月29日，沪指收涨0.79%站(zhàn)上3100点，创(chuàng)年内新(xīn)高，而房地产 板块迎来暌(kuí)违已久的集体(tǐ)暴涨，万科A时隔500余(yú)天再度(dù)涨停；中证800地产指数收涨6.34%，日线(xiàn)录得三连(lián)阳，近3日累(lèi)计涨幅达12.77%，多只地产ETF场内价格也(yě)飙(biāo)升。

事实(shí)上(shàng)，在(zài)走 势不振多个季度后，公(gōng)募基金(jīn)对房地产板块的偏(piān)好也已逐渐降(jiàng)低。据统计，2024年第一(yī)季度地(dì)产股的持(chí)仓总市值为(wèi)256.70亿元，环比增速为-20.95%，多只房地产龙(lóng)头的公募持股比例也连(lián)年下降。有基金经理认为，当前部分优质房企市值隐含的预期过于悲观，优质房企(qǐ)自身α价值仍(réng)有保障，尤其前期减值比较充分的公司及历史包袱较轻且近几年扩(kuò)张较(jiào)快的公(gōng)司，当 前的(de)低估值提供了较好左侧布局价(jià)值(zhí)和安全边际。

gb(249, 194, 190);">地(dì)产股票债券“比翼齐飞”

个股方面，4月29日中证800地产指数12只成 份股涨超5%。万科A巨量大单封死涨停(tíng)板，时(shí)隔516天涨停，新城控(kòng)股午后炸板后再回封，大(dà)悦城、绿地控股收涨超9%，金融街、滨江集团收涨超8%。

债市方面，地(dì)产债涨幅居(jū)前，万科多只债券上涨，“22万科04”涨超7%，“22万科06”涨近7%。

房地产板块近期(qī)缘何大涨？中航基金认为可(kě)能有几个方面的原因：

第一，各地新一(yī)轮优化楼市政策加码。深圳、成都、南京等主要一二线城市出(chū)台了多项房 地产新政(zhèng)。优化政策主要包括房地产“以旧换(huàn)新”举措、全面放开限购、取消摇号选房等。市场预期更多一二线城市将在近期发布更多相关 措施，提振了相关板块的市(shì)场信心。

第二，外资对中国房地产板块态度转为看多，香(xiāng)港市场(chǎng)房地(dì)产板块因此涨幅更大。曾在(zài)2021年1月下调恒大评级至卖(mài)出的瑞银地产首席林镇鸿已转向看多中国房地产(chǎn)商，林镇鸿指出，在政府政策发力(lì)、中国杠杆低于美日当年情景(jǐng)、供给减少供需可能在(zài)明年反转等因素的支撑下，2025年(nián)中国地(dì)产供需将回到历史平均水平，在21个主要城市土储较重的房(fáng)地产公(gōng)司股票将上 涨。受
到(dào)瑞银(yín)转向看多(duō)的影响，港股房地(dì)产(chǎn)公司本轮表现更为强(qiáng)势。

第三，从实际房(fáng)地产销售来看，当前房地产销售(shòu)中枢性震(zhèn)荡已(yǐ)经延续了近一年，销(xiāo)售维持稳定的情(qíng)况下，房地产风险走向逐步缓释。2023年下半(bàn)年至今，一手房销售实际(jì)上一直在(zài)中枢震荡(dàng)。在2023年年报中，房地产公(gōng)司继续大幅计提减值准备，使得行业整体录得较大幅度(dù)的利润下滑。但
若房地产在当前销量的位置
筑(zhù)底，即(jí)使回升(shēng)幅
度不大，出于(yú)计提减值准备(bèi)需求下降(jiàng)的考虑，房地(dì)产企业利润亦将出现较大(dà)幅度的回升(shēng)。当前房地产行业整体市净(jìng)率已不(bù)足(zú)0.7倍，市场定价了较大的板块(kuài)破产(chǎn)风险，未(wèi)来估值重估的空间较大。

公募继续整体减配，也有产品选择(zé)坚守

在走势不振多个季(jì)度后，公募基金对房地(dì)产板块的偏好也逐渐降低。据统(tǒng)计(jì)，2024年第一季(jì)度地产股的持仓(cāng)总市值为256.70亿元，环比增速为-20.95%。

以(yǐ)万科为例(lì)，过去10年间公募基金对该股配置比例最高的时间(jiān)是2021年末，持股比例达到12.84%，彼时(shí)万科股价尚在(zài)17—18元/股(gǔ)徘徊(huái)，随后公募资(zī)金随着万科股价的接连下挫也逐步撤退(tuì)，到了2023年末持股比例仅剩5.93%。

同样，保利发展、金地集团等龙头股也是(shì)类似情况，大悦城公募持 股比例更是多个 季(jì)度不(bù)足2%，招商蛇口则是为数不多的例外——截至去年末公募持股12.36%，为近五年来最(zuì)高。

此外，还有部分主动权益类产品一季度内仍重仓地产股，据天(tiān)相投顾数据统计，永(yǒng)赢惠添(tiān)利、工(gōng)银国家战略以及永赢惠添益等8只(zhǐ)基金(jīn)持有地产股(gǔ)比例超过三成，如永赢惠添利，除了(le)持有地(dì)产股外，还有顾家家居、欧派(pài)家居等产业链个股；工银国家战略也持有索菲亚、江(jiāng)山欧派以及伟星新材等(děng)，从调仓方向来(lái)看，上(shàng)述(shù)几只(zhǐ)基金连续多
季度均坚守在地产以及相关产(chǎn)业。

最(zuì)重仓房地产板块的当属中(zhōng)航混改精选，其基金经理在去年三季度将持有的中国平安、恒瑞医药、贵州茅台、紫金矿
业等个股悉数调向了房地产板块，截至去(qù)年末，前十大重仓股均为地产股，合计持股比例达到七成(chéng)。

对于当下地产股行情(qíng)的研(yán)判，华 宝(bǎo)基金认为，当前房(fáng)地产板块超跌明显。叠加近(jìn)期政策利好催化
，以及板块基本面修复(fù)预期，中证800地产指数
估值有望继续向上修复。

数据显示，中证800地产(chǎn)指(zhǐ)数此前连(lián)跌4年，今年(nián)开年以来仍延续跌势，其PB估值下探至(zhì)历史低位。截至4月29日，中证800地(dì)产指数PB估值为0.56倍，低于近10年超99%的(de)时间区间(jiān)。

 

更看好风险逐步出清的个股

展望(wàng)后市，在房地产行业以及个股选择中，多名基金经理均(jūn)表示需要关注风险出清充(chōng)分的个股。

中航混改精选基金经(jīng)理在一季报中表(biǎo)示，看好由全球(qiú)需求复苏带来的中国国内经济(jì)修复和(hé)上市公司盈利改善。“受到过去3年的需求下行周(zhōu)期影响(xiǎng)，中国房地产(chǎn)市(shì)场显著超调，在经济复苏的大背景(jǐng)下，我(wǒ)们当(dāng)前(qián)看好估值低位、风(fēng)险逐步出清、需求有望逐步企稳的房地产板块，精选估值(zhí)合理、风险出清(qīng)充分、景气度较高的优质公司。同时关注海外市场环境变化，对美联储货币政策和宏观经济 预期变(biàn)化进(jìn)行(xíng)积极(jí)应对。”基金经(jīng)理认为。

银华智能建造则在一季报中回(huí)顾，去(qù)年二(èr)季度开始，房地产销售和投资走弱，同时出口增速由正转负，带动(dòng)总需求下行。而今年二季度房地产投资 环比增(zēng)速预计好于去年(nián)，出口可能也(yě)不会快速(sù)下行。

因此后续关注三方面变化，一是基建(jiàn)投(tóu)资带来的实物工作量
增长情况，二是“三大工程”会否带 动房地产投资降幅收(shōu)窄(zhǎi)，这两项将决定 工业需求回升的斜率；此外，设备投资高增长的持续性也需要进一步关注。

“2024年(nián)有望成为基本面时隔超500天再度涨停！公募基金却接连"撤退"......见底之年，优质企业有望(wàng)优(yōu)先受益(yì)。当前部分优质房企市值隐(yǐn)含(hán)的预期过于悲观，优质房企自身α价值仍(réng)有保障，尤其前期减值比较充分的公司(sī)及历史包袱较轻且近几(jǐ)年扩张较快的公司，当前的低估(gū)值提供了较好左(zuǒ)侧布局价值和安全边(biān)际。”银华智能建(jiàn)造的基金经理认为(wèi)。

责编：王(wáng)璐璐

校对：高源

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