物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评

文｜陈聪张全(quán)国刘河(hé)维王(wáng)天(tiān)瑜(yú) 朱翀佚李俊(jùn)波

2024年中报，物业服务企业核(hé)心业务保持增长，外(wài)拓质量有所提升，效率也维持稳定，体现类(lèi)公用事业属性(xìng)。影(yǐng)响企业估(gū)值的(de)最核心因素(sù)依然是(shì)公司治理问题。独(dú)立性风险较小的公司、高分红的(de)公司，能够获得更高的(de)估值溢价。我们相信，伴随企业主动控制增量关联交易，逐渐消化存量关联占款，并提高分红水平(píng)，物业服务企业的独立性担忧能(néng)够有所减轻。我们看好核心主业发展稳健、分红率较高的物业服(fú)务企业。

▍独立(lì)性、分红(hóng)和治理仍是资本市(shì)场对物业服务(wù)企业的(de)核(hé)心关切。

当前市场投资者对(duì)于物业服务公司(sī)主业的类公用(yòng)事(shì)业和受经济(jì)周期影响小(xiǎo)的属性认同度高(gāo)，对解决(jué)企业资金(jīn)被占用和(hé)关联方(fāng)占款增加问题(tí)的信心弱。高分红的公司估值更高，独立程度高的公司估值更高(gāo)。关联方在物业服(fú)务(wù)公司(sī)的占款总规模确实有所增(zēng)加，根据各样本(běn)公司公(gōng)告（本报告(gào)公司数(shù)据除(chú)额(é)外注明外均来自各样(yàng)本公司(sī)公告），2024年中(zhōng)期(qī)样(yàng)本(běn)企业关联方贸(mào)易应收款相较于去年同期增长20.6%，增速相较于2023年全年增长3.7个百(bǎi)分点(diǎn)，存量贸易应收款相对于企业净利润比例庞(páng)大。当然，企业也开始控制和压(yā)降关(guān)联方(fāng)交易规模，到2024年中期，非业主增值(zhí)服务收入(rù)和毛利润占比已经下降至7.2%和(hé)6.5%。

▍许多(duō)企业顺应市场需求(qiú)提升分红比例(lì)。

提(tí)升分红是减(jiǎn)轻资金占用风险的(de)重(zhòng)要举措。2024年中期，众多企业宣派中期股(gǔ)息，并有企业提升了分红水平，并获得投资(zī)者认可，重点公司中，有4家提升了中期分红水平。不过，提升股利支付率普遍采取特殊股息的名义。我们认为，作为现金牛行业(yè)，70%左右的股利(lì)支(zhī)付率是匹配行业运营特点的。

▍企业(yè)回归(guī)基础服务，行业稳步(bù)提质拓展。

2024年上半年(nián)，样本企业营收增速达(dá)到7.3%，其中基础物业服务增速达到11.8%，依然是行业规模增长(zhǎng)的(de)主要推(tuī)动因素。企业(yè)保持一定的外拓规模，但拓展更加谨慎，合约质量明显提升，样本企业上半(bàn)年在管面积同比增长12%，住宅方面的拓展(zhǎn)更加注(zhù)重(zhòng)项目密物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评(mì)度，非住宅方面的拓展更注重拓展大(dà)额合同。合(hé)同质量提升叠加提效动作，2024年(nián)上半年重点企业（剔除开(kāi)发(fā)商出险及亏损的企业）基础(chǔ)物业服务(wù)毛利率14.1%，比去年同期增长0.1个百分点，在行业(yè)压力较大背景下逆(nì)势保持较好的效率。整体而言，叠加销管费率下降(jiàng)，重(zhòng)点企业2024年上半年净利润(rùn)同比增长12%，与收(shōu)入增速保持持平。

▍企(qǐ)业进一步加强应收款和现物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评金流管理。

2024年上半(bàn)年，宏观经(jīng)济不确定(dìng)性之下各类(lèi)业态的(de)业主支付意愿都有所下降。企(qǐ)业应收款整体规模相较去年均有所增长，大多数企业(yè)的应收款增(zēng)长幅度都高(gāo)于收入的增(zēng)长幅度。我们统计，2024年上半年样(yàng)本企业贸易应(yīng)收款(kuǎn)增长幅度(dù)达到7.9%，大于营收7.3%的增速，但小于2023年全年贸易应收(shōu)款12.2%的同比增速。这说明虽然应收款确实面临(lín)挑战，但整体而言企业已经在努力控制应收款增长水平(píng)。2024年上半年，企(qǐ)业(yè)应(yīng)收账周转(zhuǎn)天数和应(yīng)付款周转天(tiān)数分别同(tóng)比增加(jiā)10天和7天(tiān)，现金循环周期没有明(míng)显恶化。

▍风险因(yīn)素：

部分企业股利支付率过(guò)低，账面(miàn)资金运用(yòng)过于低效的风险。应收风险积累，运营回款在2024年下(xià)半年进一(yī)步放慢的(de)风险。开(kāi)发行业下行，企业有可能在非业主增值服务带来亏损状态(tài)下继续开展该项(xiàng)业(yè)务的风险。企业毛利(lì)率进(jìn)一步下行的风险。存量时代下，企业外拓竞争加剧的风险。

▍投(tóu)资策略：

2024年中报(bào)，物业服务企业核(hé)心业务保持增(zēng)长，外拓质量有所提升，效率也(yě)维持稳定，体现类公用事业属性。影响(xiǎng)企业估值(zhí)的最核心因素依然是公司治理问题。独(dú)立性(xìng)风险较小的公司(sī)、高分红的公司，能够获得更高的估值溢(yì)价。我们相信，伴随(suí)企业主动控制增量关联交易，逐渐消化存量关联占款，并(bìng)提高分红水(shuǐ)平。当前股(gǔ)利支付率不及50%的公司，一旦提升股利支付率，我们预计市值也有不小的(de)向上弹性。从行业整体而言(yán)，我们预计当前重点关(guān)注企业的2024年股利支付(fù)率为(wèi)53%，具备投资价值。

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