存量房贷与消费
贷经营贷利差加大
“转贷”中介忙得中秋没放假

　　● 本报记者 石诗语

　　“近段时间贷款(kuǎn)中介的电话明显增多了，有时候一天能接到(dào)三四个，都是推荐消(xiāo)费贷、经营(yíng)贷(dài)置(zhì)换房贷业务的(de)。”在北京一家互联网公司工作的(de)小杨(yáng)向(xiàng)中国证券报记者(zhě)反映。

　　记者近日调研发现，消费贷、经营贷利率不(bù)断内
卷，与存量房贷利率之间(jiān)产生较大利差，让贷(dài)款中介看到可乘(chéng)之(zhī)机，贷款置换(huàn)业务悄然抬头。北京丰(fēng)台丽泽商圈一家助贷公(gōng)司的工(gōng)作人员李彦超告诉记(jì)者：“目前是推销转贷的好时机，我们抓住风口加(jiā)班加点干活，刚刚过去的中秋节都(dōu)没放假。”

　　贷款置换也被称(chēng)为“转贷”，是指借款人用利率较低的新(xīn)贷款代替利率较高的旧贷款，从而实现降 息的目的。贷款中介以“转贷省钱”为噱头大肆宣
传，吸引借款人办理该业务，并在转贷过程中(zhōng)收取居间费、手续费、垫资费、服务费等。

　　从利率角度看(kàn)，贷款(kuǎn)置换后借(jiè)款人负债成本确实有(yǒu)所(suǒ)下(xià)降，不过贷款年限缩短，借款(kuǎn)人的还款压力变大。此外，在不法贷款中介诱导(dǎo)下，进行贷款置换的借款人可能涉嫌骗贷、违规挪用贷款等行为；同时，还面临个人信息泄露、财产遭(zāo)受损失等风(fēng)险。

　　消费贷经营贷降至(zhì)“2”字头(tóu)

　　9月以来，消费贷价格战硝烟弥漫，多家银行(xíng)消费贷(dài)利率降至“2”字头。其中，招(zhāo)商银行存量房贷与消费贷经营贷利差加大 “转贷”中介忙得中秋没放假rong>部分(fēn)地区(qū)分行“闪(shǎn)电贷”年利率降至2.88%，民生银行(xíng)广东地区(qū)民易贷(dài)最低利(lì)率降至2.85%，平安银行、兴(xīng)业银行、华夏银行等也(yě)推出了最低(dī)利率在3%以下的消费贷产品。

　　与此同时，在政策及市场因(yīn)素影(yǐng)响下，银(yín)行面向小微企业和个体工商户推出的抵押经(jīng)营贷也卷至3%以下。交通银
行深圳分行(xíng)贷(dài)款经理小(xiǎo)蒋告诉记者：“目前房产抵押经营贷产品利率可低至2.8%，贷款额度可(kě)达到抵押物(wù)评估值的七至八成。”

　　但小蒋也向记者(zhě)表示(shì)，最低利率有一定的审批条件，银行(xíng)会对借款人资质(zhì)、征(zhēng)信情况、抵押(yā)物实(shí)际状况、公司经营情(qíng)况(kuàng)及公司涉诉(sù)情况等 进行审核。比如，借款人年龄需在(zài)20周岁至65周岁，借款(kuǎn)人年龄和贷款年(nián)限相加数值(zhí)不能超(chāo)过70。此外(wài)，经营实体需存续半年以上，借款人必须持有20%以
上股(gǔ)权，还需有(yǒu)其他股东签字；抵押物(wù)房龄需小于30年(nián)，且只能(néng)为住宅(zhái)，过户(hù)需满12个月等。

　　招联首席研究员
董希淼认为，由于存(cún)款
利率降低等因素，银行资金成本有所下行
，调(diào)降个人消费(fèi)贷款、经营性贷(dài)款利(lì)率具有一定基础。同(tóng)时(shí)，2023年以来，受房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场下行影响，银行个人住房贷款出现(xiàn)负增长。为弥补住房贷款增(zēng)长乏力产生的缺(quē)口，部分 银行加大个人消费贷款、经(jīng)营性贷款拓(tuò)展力度。为
了扩大市场份额，以低利率吸引客户是一种促销行为。

　　在政(zhèng)策层面，近年来相关部门不断鼓励、引导银行降(jiàng)低消费贷、经营贷利率，一方面，这是为了刺激消费、支持(chí)经济增长；另一方面，是(shì)为进一步改善中小微企业融资环境，降低中小微(wēi)企业融资(zī)成本。

　　愿听介绍的客户变多了

　　目前，存量房贷利率高居4%以上，导致(zhì)消费贷、经营贷与存(cún)量房贷有100个基点左右的利差。在此背景下，贷(dài)款置换业务悄然抬头，不少贷款中介以省钱为诱饵，展开广撒网式营销。

　　“贷款中介从合作的银行那(nà)里得(dé)到按揭客(kè)户的电(diàn)话号码。”某(mǒu)股份行个贷中心工作人员向记者透露，“他们并(bìng)没有客户姓名等其他信(xìn)息，这样一来为他们提供电话号(hào)码的银行工作人员也不算泄露客户信息，相(xiāng)当于钻了规则的空子。”

　　基于这些电话号
码，贷(dài)款(kuǎn)中介疯(fēng)狂地展开
地(dì)毯式搜索，只(zhǐ)为(wèi)找到(dào)意向客户。“每天拨出200个电(diàn)话是基本工作量。”李彦超说，“通话(huà)时长不足10秒钟的都(dōu)属于无效通话，不能算到绩效(xiào)里。”但(dàn)近(jìn)段时间，李(lǐ)彦超明显感到有效通话变多了(le)，“绝大多数情况(kuàng)下我(wǒ)们刚表明身份，客户就会挂断(duàn)电话，但是最近(jìn)愿意(yì)听我 们介绍完产品(pǐn)，并且有意向咨询的客户增加近两(liǎng)成。愿意加微信的客 户也多了，以前一天加10个(gè)人的微信就很不错了，现在每(měi)天加十(shí)五六个人的微信很轻松。”

　　由于消费(fèi)贷(dài)、经(jīng)营贷和存(cún)量按揭贷款(kuǎn)的利差不断扩(kuò)大，在贷款中介眼中，当下正是转贷(dài)业(yè)务的风口(kǒu)，“利(lì)差(chà)越大(dà)越(yuè)好营销，一般利(lì)差(chà)在100个基点以上 ，置(zhì)换贷款的省钱效果就比较明(míng)显，愿意做这(zhè)项业(yè)务的(de)客户自然变多。”李彦超说，“我们 的合(hé)作银行能给到的最(zuì)低利率为(wèi)2.6%，这与部分存量贷款利率尤其是二套房贷款利率相差200个基点左右(yòu)，我们抓住时(shí)机加班加点做营销。”

　　拆解贷款中介话术

　　围绕转贷业务，贷款中介 公司提供的各项服(fú)务相当(dāng)周全，但不少(shǎo)服务背后都存在违规违(wéi)法的暗影。

　　北京朝阳亮(liàng)马桥地区一(yī)家贷(dài)款中介机构的工作人员告诉记者：“对于想做房产抵押经(jīng)营贷业务的客户，如果(guǒ)名下没(méi)有企业，我(wǒ)们可以为(wèi)其提供空(kōng)壳公司，包括经(jīng)营流(l存量房贷与消费贷经营贷利差加大 “转贷”中介忙得中秋没放假iú)水、账目(mù)、税务资料等。直白地说，银行需要什么(me)材料，我们就(jiù)能提供什么(me)材料，并且符合银行审批要求(qiú)。”然而，北(běi)京金诉(sù)律(lǜ)师事务所主任王玉臣(chén)向记者表示，伪造流(liú)水、包(bāo)装空壳公司等蒙骗银
行行为(wèi)涉嫌骗贷，一经查(chá)处，借款(kuǎn)人及中介都会被追究法律责任(rèn)。

　　此外，政府(fǔ)对中小(xiǎo)微企业的贴息(xī)政策也成为贷款中介套路中的一环。“办理完(wán)贷款，拿(ná)着营业执照(zhào)副本、公章、法人(rén)身份证去当地(dì)政务(wù)服(fú)务部(bù)门申请，一周左右就能(néng)审(shěn)批下来，存量房贷与消费贷经营贷利差加大 “转贷”中介忙得中秋没放假借款人(rén)可以得到1%的补贴，相当于贷(dài)款利率仅为1.6%。”李彦超向记者介绍。

　　实际上，记者咨询北京市(shì)政务服务中心工作人员了解到，政府贴(tiē)息政策仅在(zài)中小微企 业(yè)首次办(bàn)理(lǐ)贷(dài)款业务的首年补贴1%，与利率1.6%是两个概念(niàn)。这位工作人员还告诉(sù)记者，用不(bù)实信息骗取补贴是(shì)明令禁止的，对申(shēn)报中存在的虚报、骗取、挪用、贿赂等违法(fǎ)违规行为，将依照《财政违法行为处罚处分条例》等(děng)法(fǎ)律法规进行处理，涉嫌(xián)犯罪的，将移交司法机关依法处理。

　　此外，为促使借款人办(bàn)理(lǐ)房产抵押经营(yíng)贷，贷款中介(jiè)声称(chēng)可垫付“过桥资金”帮助借款人(rén)结(jié)清银行按(àn)揭贷款赎(shú)回抵押物，或与(yǔ)银行协商办理二次抵押贷款。

　　但在实(shí)际操作(zuò)中，用(yòng)同一抵押物的二次(cì)抵(dǐ)押贷归还按揭贷款是不被允(yǔn)许的。某(mǒu)国有大行住(zhù)房贷款(kuǎn)业务人员(yuán)邹鹏告(gào)诉记者：“二次(cì)抵押贷本身属于(yú)合规业务，在符合贷款条款和抵押物要求的情况下是可以办理的(de)。但是若用二次抵押贷的钱款结清按揭贷款(kuǎn)，银行会对资金来源追根溯(sù)源，一旦发现资金来(lái)自(zì)同一抵押物的二次抵(dǐ)押，将会(huì)对 抵押(yā)物进行限制
。”

　　上述(shù)贷款中介所 提供 的每一项服务都不是免费的，对应(yīng)着高昂的居(jū)间费、手续费(fèi)、垫资费、服务费等。在巨(jù)大的利益面前，不少贷款中介明知(zhī)不可行却依(yī)然选择铤而走险(xiǎn)。

　　治(zhì)本还需压(yā)缩贷款产品利差

　　中介画的省钱大饼暗藏多重隐(yǐn)患。消费(fèi)贷、经营贷流(liú)入楼市、挪作他用等均是法律法(fǎ)规明令禁止(zhǐ)行为。

　　王玉(yù)臣在接(jiē)受记者采访时表示，低息经营贷款(kuǎn)是以中小企业主或个(gè)体(tǐ)工(gōng)商户为服务(wù)对象的(de)融资产(chǎn)品，若被查出贷款转入楼市，将面临停贷或提前全额偿还贷款的风险，借款人资信也会受到严(yán)重影响。与(yǔ)此同时，一旦(dàn)停贷，若无法及时偿还(hái)银行贷款，将面临抵押房产被拍卖的风险(xiǎn)。

　　贷款周期方面，多数经营(yíng)贷借款周期远远(yuǎn)短于按揭贷款，但是大部分中介(jiè)在转贷营销中(zhōng)避(bì)而不(bù)谈。上海金融与发(fā)展实验室主任曾刚表示，经(jīng)营贷比按(àn)揭贷款期(qī)限短，意味着借款人需(xū)把原来30年的借(jiè)款在(zài)短时间内(nèi)还清，实际上增大(dà)了还款压力。如果到期(qī)后借款人(rén)没有足够资金还款，可(kě)能还需要借新的
经营(yíng)贷款从(cóng)而把期(qī)限拉长。

　　此(cǐ)外，从长远(yuǎn)来看，若未来续贷(dài)不畅，将面临资金 链断裂(liè)风险。续贷时能否再借到经营贷也是个问题。现在经营贷(dài)利率之所以低，且很容易借到，是因为银(yín)行信贷投放压力较大，找不到合适的贷款需求。未来经(jīng)济一旦活跃，信贷需求增多，经营贷准入门槛很可能(néng)提高，续借的时候不见得能借得到，而且利(lì)率也不一定 保持低位(wèi)。

　　在(zài)信 息安全方面，存在客户隐私信(xìn)息被获(huò)取、个人信息遭泄露的风险。在贷款中介办理转贷业(yè)务时，常常以评估客户个人信用情况为由，获取(qǔ)借款人身份证(zhèng)、房(fáng)产证、银行账(zhàng)户 、资产状况、工作单位、家(jiā)庭成员等诸多个人隐私信息。这些内(nèi)容(róng)详尽的信息对不法中(zhōng)介来说是一座“富矿”，他们
通(tōng)过泄露、出售(shòu)客户信息，牟取利益。

　　面对贷款置换屡禁不(bù)止，不少业内人士认(rèn)为，降低存量贷
款(kuǎn)利率，压缩与消费贷、经营贷之间的利差才是 治本良方。下调存量住房贷款(kuǎn)利率，对借款人来说(shuō)，可节约利息(xī)支出，有利于扩大消费和投资(zī)；对银行
来说，可(kě)有效减少提前还贷现象，减轻对银行(xíng)利息(xī)收(shōu)入的影(yǐng)响。同时，还可压缩(suō)违(wéi)规使用
经营贷、消(xiāo)费贷置换存量
住(zhù)房
贷款(kuǎn)的(de)空间，减少风险隐患。