一路狂飙的建发，开始急刹车！

作(zuò)者：kangins

近三年在全国各地一路“狂飙”、攻城掠地的建
发，开始急(jí)刹车！

近(jìn)日，“新闽系”带头大哥建发旗下的房(fáng)产上市平台建发国际集团（01908.HK，后(hòu)简称“建发国际”）行政总裁林(lín)伟(wěi)国在2024年上半年业绩发布(bù)上对(duì)下半年的房(fáng)地产形势发出(chū)预警：

无(wú)法预期下半年会有很(hěn)大反(fǎn)转，尚(shàng)不能明确。

这一(yī)信号的发出，即是对当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)未来局势(shì)的判断，也是对近三年建发在地产狂飙突进的(de)急(jí)刹车。根据中期业(yè)绩报告(gào)显示：

1、上(shàng)半年实现营(yíng)业收入327.5亿，同比增速34.46%；

2、归母净利润8.17亿，同比下降36.37%

对于陷入“增收不增利”，建发国际归纳于两(liǎng)个因素：

1、期(qī)内毛利润率同比下降至(zhì)11.9%；

2、上半年结转项目的平均权益同比相应降低；

翻译成大(dà)白(bái)话就是：

高价地拿太多，利润遭挤压！

在当下房地产行情普遍陷入低迷之际，以价换量本无可厚非，但是对于建发而言，却意味(wèi)着不一样(yàng)的信号(hào)！

预警：“狂飙”式高价拿地后遗症(zhèng)

康哥查了(le)近三年的(de)TOP100强的拿地数据，建(jiàn)发的狂飙始自2021年，而这一(yī)年(nián)刚好也是曾经(jīng)地产巨(jù)无霸恒大全面沦陷的元年：

1、2021年，建发以
1766亿的新增货值位居百 强第12名(míng)；

2、2022年，建(jiàn)发以(yǐ)908.5亿的新增货(huò)值位居百强第10名；

3、2023年，建发以1606.4亿的新增(zēng)货值位居百强第5名；

伴随(suí)拿地数据的狂飙，建发销售业绩也开始狂飙之(zhī)路，并在2023年以1890.6亿的销售额超过民企(qǐ)一哥龙湖，挤身百(bǎi)强第八(bā)位(wèi)，而排在建发前面的房企是：

保利/万科/中海/华润/绿地/招(zhāo)商蛇口/碧桂(guì)园(yuán)

紧随建发其(qí)后的(de)是龙湖、金地(dì)，TOP10名单(dān)中要么(me)是(shì)财大(dà)气粗的央企，要么(me)就是长年霸榜的民企(qǐ)中的领军(jūn)三好生，地方国(guó)企进TOP10，建发可谓(wèi)开了
：

前无古人的先河！

高潮则来自始自21年发力的建发开始了狂飙进(jìn)程，并于今年登顶封神，以279个小目标让此前的带头大哥们：

望其项背！

仔细分析一下拿地数据可发现(xiàn)，在拿地面(miàn)积仅排第四的情况(kuàng)下以总金额第一封神，足见建发房产拿地：

拼的(de)疯狂(kuáng)！

显然，这也是“闽系房企”一(yī)贯爱拼才会赢的作风。2021年，我国(guó)商品 房销售规模达到历史
性地巅峰18万亿，仅两年后的2023年，这一销售数(shù)据(jù)便掉到了11.7亿：

暴(bào)跌35%！

而到(dào)了今年，根据国家统计局的数据显示，上(shàng)半年我国商品房销售规模仅4.7万亿，而且这个还已经包括金三银四和(hé)5.17政策发力后的效(xiào)果，根据这个(gè)情况预测，今年销售额很难过(guò)10万亿。

而一(yī)个头(tóu)部房企 的朋友给康哥的预测却(què)更悲(bēi)观，如果下半(bàn)年没有(yǒu)更大力(lì)度的政策出台，很可能全年销售规模不超过：

7万亿！

其做出(chū)这一判(pàn)断的理由是：自己所在公司(sī)投的项目(mù)比去年肉眼可见(jiàn)的减少，而在TOP100榜单上排名却在上升，这说明一个(gè)问题：

当前销售形势并不乐(lè)观！

显 然，这(zhè)一信号对于上半年才刚刚完成封神的建发而言(yán)，狂飙式疯狂高价抢地的风险已然：

暗(àn)潮涌动。

巨 额浮亏：折翼家居巨头(tóu)

作为(wèi)建发集团利润的核心，房地产板块一直承担着重要的(de)角色，建发房产利润的承压显然给(gěi)集(jí)团带来压(yā)力(lì)，而建发(fā)股份收购家居龙头红星美凯龙的巨额亏损显然给其带来 了更(gèng)大(dà)的(de)压力：

2023年建发股份耗费62.86亿购买美(měi)凯龙29.95%的股份，一跃 成为其第一大股东！

这(zhè)笔收购仅仅(jǐn)才过一年，该(gāi)笔收购给建(jiàn)发带来巨额亏损：

1、收购价4.82元/股，当前现价2.19元（8月(yuè)29日收(shōu)盘），跌幅54.5%，收 购成本亏34.3亿；

2、2023年，红星美凯龙给建发股份贡献的归母利润为-5.63亿；2024年上半(bàn)年，这一亏损进一步扩大，归母净利润(rùn)预亏10-13亿；

两项(xiàng)合计亏损近50亿，相当
于
收购成本：

79.5%！

写在最后

纵有(yǒu)建发集团供(gōng)应链(liàn)提(tí)供充足(zú)的现金流优势(shì)，但是贡献利润的左膀右臂(bì)所带来的压力显然(rán)加大了建发集(jí)团对未来的悲观预(yù)期！这(zhè)也是为啥建发房产在三年半的狂飙(biāo)之外，突然开始：

急刹车！

这一幕又何曾相似！同样是在2021年(nián)上半年(nián)依然疯狂拿(ná)地融创，同样高价(jià)进行拿地(dì)，也同样在(zài)2021年下半年(nián)以三条红线为分界线开(kāi)始，突然急
刹车！

建发作为国企，显然具有更强的债(zhài)务管(guǎn)控水平，但是当前对(duì)于建(jiàn)发的难(nán)题是：土地储备(bèi)大部分来自于2022、2023年收购的(de)，而这两年高价收购来的土地未来该如何处置(zhì)？建发管理层给的方案是：

灵活(huó)销售！

一路狂飙的建发，开始急刹车！le="font-L">在当下市场承接盘以肉眼可见萎缩的背景下，一向(xiàng)激进的建发对未(wèi)来也(yě)愈发谨慎，此(cǐ)时的(de)灵活究竟该如何灵(líng)活？多久去化？恐(kǒng)怕对于今时今日的建发而言：

恐(kǒng)怕也给不出答案。

而同样(yàng)作为供应链巨头的厦门三巨头之一，其地产扩(kuò)张
策 略与(yǔ)建发有异曲同工之妙，市(shì)场却传出大裁(cái)员的消息，究竟是真还是假？显然对(duì)于建(jiàn)发来说：

过去狂(kuáng)飙的时刻有(yǒu)多爽，未来收缩之路就有多痛苦！

（转自：不良资产行业观研）

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