六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政
策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？

今日银行板块迎来重度回(huí)调。

截至收盘，42只上市银行股中除沪农商行(xíng)收涨0.3%、重庆银行(xíng)平盘外，其余40只悉数下跌。银行板块日(rì)内(nèi)下跌1.52%，领跌所(suǒ)有行业(yè)板(b六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？ǎn)块。而在银行板块内，国有(yǒu)六大(dà)行跌(diē)幅均超2%领跌(diē)板块，其中农(nóng)业银行(xíng)下跌4.48%，工商银行下跌3.03%。

多位受访人(rén)士对记(jì)者表示，今日银行股下挫，一定程度上与市场上(shàng)存量房贷降息预期升温有关。

麟评居(jū)住大数据(jù)研究(jiū)院(yuàn)首席分析师王小嫱告诉(sù)财联社(shè)记者：“今日银行股价下跌，大概率(lǜ)与(yǔ)前 两(liǎng)天市(shì)场(chǎng)消息(xī)称存量房贷降息预期有关。一旦银行存量房贷利六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？(lì)息下调，将进一步降低银行(xíng)的收益率，直接影(yǐng)响银行的盈利能力，短期来看对银行股价来说(shuō)有一定的
负面作用。”

“综合(hé)来看，存款房贷降(jiàng)息(xī)预期多少对银行股表现造成(chéng)一定影响。”上海易居房地产研究院副院长严跃进也告诉财联社记者：第一，如果存量(liàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)转按揭改(gǎi)革确认推行，对银(yín)行(xíng)来说是利空(kōng)的。第(dì)二，从(cóng)银行的个(gè)贷数(shù)据来看，房地产业务下行对贷款产生了一定(dìng)的冲击，个人住房贷款同比下跌比较明显、第三，多家(jiā)银(yín)行最 新个人住房贷款不良率有所(suǒ)增(zēng)加，部分城商行(xíng)尤为突出。

中金公司9月2日认(rèn)为，近(jìn)期银行股(gǔ)价快速上涨后出现回调，除了对(duì)于存量按揭(jiē)利率调整导致(zhì)息差承(chéng)压的担忧之外，也由于短期(qī)内交易拥挤度上升，在整体市场风险偏好(hǎo)改(gǎi)善(shàn)导致避险资(zī)金流出高股(gǔ)息板块。

不过，中金公司此前也指(zhǐ)出，假设存量按揭利率(lǜ)下调，虽(suī)然短期内抑制银行股(gǔ)价表现，但也意味着(zhe)中期风(fēng)险的提前缓释。王小嫱补充，从长远来看，降低存款利率有望(wàng)减缓当前的提(tí)前还贷现象，减缓居民贷款的压力，改善当前的消费预期，提振市场的消费能力和信心(xīn)。存量房贷的贷款利率下调有助于更好地管理风险，稳(wěn)定
发(fā)展。

存(cún)量房(fáng)贷利率降息(xī)预期升温，机构测算显(xiǎn)示调降空(kōng)间或超过(guò)2000亿

政策面(miàn)上，据央(yāng)行今年7月发(fā)布的《中国区域金融运行报告（2024）》，存量房贷利率下调对减少提
前还贷、拉(lā)动消(xiāo)费增长(zhǎng)起到显著作用(yòng)，强调在下(xià)一步工作(zuò)中要“坚
持在市场化法治(zhì)化轨道上推进金(jīn)融创(chuàng)新发 展，督促(cù)金融机构继续将降低存量房贷利率的成效落(luò)实(shí)到位，理顺增量和存量房贷(dài)利率关系，有效减轻居民利息(xī)负担(dān)，释放公众投资和消费动力，激发市场活力(lì)，推(tuī)动(dòng)经济持续回升向好”。

市场面上，存量房贷利(lì)率与(yǔ)新增房贷利率的差(chà)距还在进一步扩大。自
去年四季度存量按揭利(lì)率下调后，今(jīn)年以来，央行两(liǎng)次下(xià)调5年期(qī)以上LPR合计35BP至3.85%，同时取消全国层面首套、二套房贷利率下(xià)限，目前除北京、上海和深(shēn)圳房贷(dài)利率未取消(xiāo)下限外，全国其他(tā)城市均取消了利率(lǜ)下限。多地(dì)新发放的首套住房贷款利率(lǜ)已降至(zhì)3.2%左右，部分城市(shì)利率降(jiàng)至(zhì)3%以下。

在(zài)王小嫱看来，由于
9月份是楼市政策的高发期，且以往9月多次出台重磅政策，不排(pái)除9月份会实施(shī)下调存量房(fáng)贷的贷款利(lì)率的可能性。虽然短(duǎn)期能给银行带来负面(miàn)影响和经营(yíng)压力，但从整体宏观经济发展的角度，降六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？低存(cún)量房(fáng)贷利率是大(dà)势所趋。

“政(zhèng)策窗口趋近，若调降存量(liàng)房贷利率，潜在空间或2倍于2023年9月。”开源证券首席宏观分析师何(hé)宁认为，乐(lè)观情(qíng)形下可能包括两部分调降，一是面向存量非首(shǒu)套房、类似(shì)于2023年9月(yuè)的补降的情况。二是2024年5月取消 房贷(dài)利率下限而存量房贷并未享有的情况。两者合计对(duì)应潜在调降空间1922亿元-2693亿元(yuán)，占2023年居民可支(zhī)配收入(rù)的0.35%—0.49%。

中(zhōng)金(jīn)公(gōng)司估算，假(jiǎ)设全部按揭贷款利率通过转按揭和自主调整的形式下调至新发放(fàng)利率水平(píng)，估算(suàn)存量按揭利率平均下调约(yuē)60bp，估算减少借款人利息支出(chū)每年(nián)约2400亿元，规模(mó)超(chāo)过2023年。假设转按揭的范围仅包括首套房房贷（假设占存 量房贷比例约(yuē)为90%），估算(suàn)存量 按(àn)揭利率(lǜ)平均下(xià)调约54bp，估(gū)算减(jiǎn)少(shǎo)借款人利息支出每年约2000亿元。

提前还贷热度不减，银行优质按揭资产仍在缩 水

一直以来，按揭(jiē)贷(dài)款都是银行青(qīng)睐的优质资产。从中报数据来看，存量房贷(dài)用户提(tí)前还(hái)款的需求依旧旺(wàng)盛，银(yín)行(xíng)的按揭资(zī)产规模“缩水”趋势未(wèi)止(zhǐ)。

东方财富Choice数(shù)据显示，上半年(nián)42家上市公司的个人住房(fáng)贷款余(yú)额达34.076万亿元，较去年同比减少1.97%。六家国有大行上半年个人
住房贷(dài)款余额合计26.12万亿(yì)元，在42家上市银行(xíng)个人住房贷款余额总规模中占比77%。上半年，仅六(liù)大行的个人住(zhù)房贷款余额就同比减少了6547.59亿(yì)元。剔除规模增加的邮储银行，其(qí)他五家国有(yǒu)大 行个人住房按揭
贷款余额减少6923.06亿元。

不过，当前(qián)商业银行的净息差仍然面临一定(dìng)压力(lì)。对于存量转按(àn)揭、存量(liàng)房贷利率下调的(de)可能性，严跃进也提示，直(zhí)接下调业务冲击(jī)比较大(dà)，需要综合考虑银行(xíng)的息差(chà)空间，包括降低存款成本等，只有这样银行才有主动性(xìng)。

克而(ér)瑞研究中心也认为，对(duì)于跨(kuà)行“转按揭”，商业银行需要考虑的情况比较多，包括如何建立统一的转贷(dài)程序，怎么避免新(xīn)贷款银行(xíng)附加过多转贷条件，如何缓解(jiě)净息差收窄后银行面临的(de)经营压力，银(yín)行净息差(chà)在(zài)1.5%左右，存量房贷降息、跨行“转按揭”推(tuī)行的对商(shāng)业银行的负面(miàn)影响较大，也将直接制约商业银行的(de)积极(jí)性和安全运营，还需后续更多(duō)细则出台来支撑。

未经允许不得转载：骏诺车品JNCP官方网站 六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？