北京千万级楼盘只有 6套预 订， 开发商“送面积”揽客

去年北京土拍市场成交的涉宅地块(kuài)，已陆(lù)续开放售楼处或(huò)入(rù)市销(xiāo)售。

在北京南四环的大红(hóng)门板块，中环悦府项(xiàng)目是丰台区正(zhèng)在推售的热门楼盘，该项目用地是去年华(huá)润置地与21家房企的激烈竞争中高溢价所获。

4月16日，中环悦府项目一(yī)位销售人员告诉《每日经济新闻》记者，目前只(zhǐ)要(yào)选定(dìng)房 源就可(kě)以享受“一口价北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客优惠”，即总价减去10万元。而且每个房间的赠送面(miàn)积大，“绝对是内(nèi)城楼 盘得(dé)房率的‘天花板’。”

不过，记者查询北(běi)京市住建(jiàn)委官网发现，华润中环悦府项目（备案名：润盈嘉(jiā)园）于4月13日开盘共推出326套房源，截至4月23日的预订量仅有7套。不过4月29日，记者再次查询时，发现该(gāi)项目的预订量已减少(shǎo)至6套。

据(jù)北京某房企营销负责(zé)人透露，中环(huán)悦府项目受到周边竞品楼盘的影响，销售压力大，尽管早已取得预售许可证，但因蓄客量不高，拖延了半个多月(yuè)才开盘。

开盘半月仅(jǐn)预订6套房

去(qù)年12月26日，北京2023年土拍压轴大战上演(yǎn)，丰台大红(hóng)门(mén)地块共吸引了22家
房企报名参拍，成为同(tóng)批次最热(rè)门的地块。最终，华润置地经过19轮报价，以34.845亿元摇号斩获该(gāi)地块，溢价率为15%。

从地段来看较为优越，该地(dì)块位于北京南(nán)三环与四环之间，靠近地铁大红门南
站，北面遥(yáo)望(wàng)故宫博物院，离天坛公(gōng)园不到5公(gōng)里。不过从地块周边市场来(lái)看又颇具(jù)挑战，靠近地(dì)铁(tiě)站方向就依次开发(fā)了三个楼盘项目：中海和瑞叁号院、永定金茂府(fǔ)和华润(rùn)中环(huán)悦府。

华润中环悦府(fǔ)样板房(fáng)地上贴着赠 送面积的分割线 图片来源：每经记者 刘(liú)颂辉 摄

记者注意到，上述三(sān)个项目(mù)的备案指导价均为9.5万元(yuán)/平方米(mǐ)，更加(jiā)靠(kào)近(jìn)地铁(tiě)站的中海和瑞叁(sān)号院和 永定金茂府项(xiàng)目已经 是销售(shòu)一两年的(de)老盘(pán)，楼面价分别为5.38万元/平(píng)方米和5.07万(wàn)元/平方米。而华润中环悦府项目的楼面价(jià)则达到6.82万元/平(píng)方米，较(jiào)中(zhōng)海(hǎi)和瑞叁号院和永定(dìng)金茂府(fǔ)项目每平方米贵(guì)了1万余(yú)元。

4月16日，记者以购房者身份实地走访(fǎng)了北京南四环(huán)大(dà)红门板(bǎn)块(kuài)的部分楼盘项(xiàng)目。在华润中环(huán)悦府项目现场，负责接待的(de)一位销售人(rén)员介绍，项目单价为8.74万(wàn)~10.25万元/平(píng)方米，均价为9.5万元/平方米，总价(jià)在1200万(wàn)元以上，2025年12月底开始交付。

华润(rùn)中环悦府4月13日(rì)开盘推(tuī)出(chū)房源(yuán)情况 来源：北京市住建委官网

也(yě)许是工作日的原
因，售楼处看房(fáng)的人不多(duō)。负责接待的销售人员拿出一(yī)份6号楼“销控表”，66套房源上有约20套(tào)被涂上颜色，意思是已被购(gòu)房者锁定。当(dāng)记者打算算一(yī)下被涂上颜色的8层房源价格时，其表
示，这是(shì)老的“销(xiāo)控表”，实际上(shàng)8层肯定是有房源的。等(děng)待一段时 间后，其拿出新的“销控(kòng)表”，上面显示一些锁定好的房源被划去，实际可供挑选(xuǎn)的空白房源(yuán)更多了。

记者还分(fēn)别走访了中 海(hǎi)和瑞叁号院和永定金茂府项目售楼处，这两个楼(lóu)盘项(xiàng)目的实际
销售均价约为8.87万元/平方(fāng)米(mǐ)和9.32万元/平(píng)方米，低于华润中环(huán)悦府项目。两个楼盘(pán)均于2025年12月底交(j北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客iāo)房。

一位不愿具名的业内人员(yuán)向记者表示
，相
较于相邻两个楼(lóu)盘(pán)项目，华润中环悦(yuè)府的(de)拿地时(shí)间晚，项目的利润空间压(yā)缩，却
同样在 明年12月底开(kāi)始交房，“开发建设周期短，会对(duì)房子的品质形成压力。”

从华润中环悦府4月13日
开盘后的销售情况来看，记者查询北京市住建委官网发现，该项目此次共推(tuī)出6个楼(lóu)栋共(gòng)326套房
源，截至4月29日的预订(dìng)量仅有6套，其中2#楼预订2套、3#楼预订(dìng)2套、6#楼(lóu)预订2套。

华润中环悦府(fǔ)6#楼的预订(dìng)情况 来(lái)源：北京市住建委官网

记者在现场看到，华润中环(huán)悦(yuè)府北侧紧(jǐn)邻着学校，南边则是一处(chù)大型家居建材市场，小区业主居住的(de)静谧度或将受到(dào)影响。

华润置地北方大区方(fāng)面向记者(zhě)表示，中环悦府是公司高端产品(pǐn)系“悦系”作(zuò)品(pǐn)，在打造过(guò)程中，是基于北京瑞府、北京悦府等明星产品基(jī)础上，结合在地性客
户需(xū)求，进行了一定的产品创新，更好地(dì)满足高端客群功能性与审美体验。

“项目具体交付时间以合同约(yuē)定为准。在项目建设过程中(zhōng)，将通过精益节点(diǎn)管理(lǐ)与严格质(zhì)量管控等举措，可做到保质保量交付。同时，会以实(shí)景示范区形式呈现项目部分区域的施工品质，让客户提前看(kàn)到项目实景(jǐng)效果。”华润置地北(běi)方大区方面表示，中环悦府项
目于4月入(rù)市，当前为正常销售阶段(duàn)，具体签约(yuē)数据以北京市住建(jiàn)委(wěi)数(shù)据为准。

上述北京某(mǒu)房企营销负责人告诉记者，近(jìn)期北京新盘(pán)仍处(chù)于销售下行趋势(shì)，有(yǒu)些楼盘宣称的销售业绩，实际上完成一半也不到，降价打(dǎ)折成(chéng)为普遍现(xiàn)象。“大红门板块的新房定价
过高，后续开发(fā)商大概率也将降价销售。”

“送(sòng)面积(jī)”提高得房率

在拿地成本较高的情(qíng)况下，华润(rùn)中环悦府一方面以“北京(jīng)中轴线”为(wèi)营销卖点，强调项目处(chù)在纵贯北京老城的中轴线上，精装修品质高；另一方面，则 突出“赠送面积”的特殊性(xìng)。

上(shàng)述中环悦府的销售人员称，项目得房率基本上在86%以上(shàng)，小户型的得房率能达到91%。“项目(mù)的产品品质、赠送面积是片区内新房的标杆，绝(jué)对是内城得房率的(de)‘天花板’，赠送面积大，得房率(lǜ)比旁(páng)边 的(de)项目高很多(duō)。可以说，增加的赠送面积，变相在(zài)套内多出10多平方米，实际单价(jià)折算下来也在9万元/平方(fāng)米(mǐ)左右。”

在(zài)该项目一套134平方米 四房的(de)户型图上，南(nán)面的两个卧室和客厅阳台各有一扇门和玻璃墙。而记者走进样板间(jiān)却发现(xiàn)，门和墙不见了踪(zōng)影，被改成地砖(zhuān)铺平到(dào)最外(wài)侧的落地窗，包(bāo)括北侧两 个卧(wò)室的飘窗位置(zhì)也铺成了平整的地(dì)砖。样板间赠送面积的位置，则贴上了分割(gē)线。

华润中(zhōng)环悦府(fǔ)营销中心(xīn) 图片来源：每经记者 刘(liú)颂辉 摄

“传统阳
台一般是半赠送，属于(yú)无效赠送，而我们项(xiàng)目把阳台推掉之后，直接包(bāo)进客厅里来，把每平方米(mǐ)的面积都融入室内空间，真正(zhèng)做到‘有效赠送(sòng)’。而且(qiě)落地窗一步落地，飘(piāo)窗位置都做(zuò)成平(píng)的，公司全部会(huì)做好再交付。”上述销售人(rén)员(yuán)表示，北侧设备平台赠送的面积不会(huì)对后期使用造成影响，“公司会另外找位置做设备平台。”

在(zài)样板间的卧(wò)室(shì)里，与记者一同看(kàn)房(fáng)的还有另(lìng)外两组家庭，一位销售人员正指着北(běi)侧卧室地面上的分割线，向大家介绍赠送面积的位置，设备平台如何改成套内空间。

事实上，“赠送面积(jī)”是前(qián)些年新房市场常(cháng)见的营(yíng)销(xiāo)噱头，又被(bèi)称为“偷面积”。虽然(rán)目前在上海、成都等地，“赠送面积”的营销方式已基本被杜绝，但在北京楼市却仍然比较普遍。

据(jù)记者粗略计算，中环悦府的134平方米户型的房源变相“偷”了约20平方米，占总面积的(de)15%。其(qí)余137平方米、145平方米(mǐ)、166平方(fāng)米(mǐ)、176平方(fāng)米和213平方米(mǐ)户型的(de)房源，也均存在“偷面积(jī)”的情况。

北(běi)京金诉律师事务所主任王玉臣表示，开发商类似“赠送面积”的目的(de)往
往是
为了吸引购房者，尽快销售回款。对于购房者而言，一些赠送面积最终可能既办(bàn)不了房产证(zhèng)，也无法受到法律有效保护，但房(fáng)款中其实(shí)已包括了这部分费用(yòng)。比如赠送面积多的(de)楼盘比不送面积的楼盘(pán)要贵(guì)，实际上已算在房款里了。“开发商类似赠送面积的行为多数属于违规操作，如果最终交房时的状态(tài)和规划不符(fú)，即为(wèi)违规行为，具体要和原始规(guī)划进行比对。”

北京市丰(fēng)台区城市管理综(zōng)合执法局一位业务科室的工作人员也表示，开发(fā)商承诺的“赠送面积”，将原本规划为设备平台等(děng)位置(zhì)改成室内部分(fēn)，该部分规划(huà)的面(miàn)积不计入(rù)购房合同(tóng)内，严格(gé)来说属于违章建筑(zhù)。后(hòu)期如果遭到举报，有调(diào)查被拆(chāi)除恢复原样(yàng)的风险。

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