上市房企向新业务要收益 减债仍是当务之急

证(zhèng)券时报记者 张达

今年以来，房地产行业持续调整。在5月17日中央出(chū)台的一系(xì)列(liè)支持政策作用下，6月(yuè)、7月房地产市(shì)场出现(xiàn)积极变化，商品房销售、房企到位资金等多指标(biāo)同比降(jiàng)幅持续(xù)收窄。如何看待未来的市场走势、房企向新发展模式转型进展如何，成为近(jìn)期房企(qǐ)业(yè)绩发布会上的热点问题。

从多(duō)家房企半(bàn)年报(bào)业绩发布会内容来看，尽管房企高管普遍认为，目前房地(dì)产市场仍处于调整阶段，市场信心有待恢复，但是对于行业中长期发(fā)展(zhǎn)仍充满信心。同时，房企向新(xīn)模式转型进展加(jiā)快，多家房企经营性业务贡献持续提升，积极优化(huà)债务结构以保障现金流安全成当前重要(yào)任(rèn)务。

对中长期市场有信心(xīn)

上半年(nián)，房地产市场深度调整，市场供求关(guān)系发(fā)生重大变化，房企销售(shòu)业绩普(pǔ)遍(biàn)出现不同(tóng)程度的下滑(huá)，未来(lái)房地产市
场走势备受关注(zhù)。

越(yuè)秀地产董事长及执行董事林昭远表示(shì)，“5·17”新政(zhèng)后，6月份市场有所反弹，7月份下滑空间逐步收窄(zhǎi)。总体来看，市场还处于寻求平(píng)衡的胶着状态。下(xià)半年(nián)，随着政(zhèng)策宽松(sōng)力度的加大和市场信 心的逐(zhú)渐(jiàn)恢复，预计(jì)房地产市场将筑底企稳。

林昭远还表示，房地产作为国家的重要支柱产业之一，整个市场规模预期能(néng)够(gòu)保持8万亿(yì)元(yuán)到10万亿元的水平。越秀地产(chǎn)目前(qián)所进入(rù)的(de)城市总体成交规模都在2000亿元(yuán)以(yǐ)上，存量(liàng)市(shì)场(chǎng)仍有所发展，“我们对未来市场充满信心”。

对于行业(yè)未来(lái)发展趋势，万(wàn)科董事会主席郁亮(liàng)也给(gěi)出积极的判断(duàn)。他认为(wèi)，中长期(qī)来看，潜在住房(fáng)需求已(yǐ)经过了历史(shǐ)峰(fēng)值
，但绝对量的规模仍然巨大。而(ér)从短期来(lái)看，经过了三年的市(shì)场调整，新房的(de)性价(jià)比在上市房企向新业务要收益 减债仍是当务之急提升，政策对多样化住房需求的支持力(lì)度也在持续增加，这些都在为市场(chǎng)需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。

郁亮进一步解释，首先(xiān)，随着房地(dì)产(chǎn)供
需关系发生根本(běn)性变化，市场竞争 关键要素从过去的规模 变为产品力和(hé)服务力，目前(qián)新房(fáng)的产品力
、服务力比之前有了非常大的提升。同时，房价经(jīng)过了三年调(diào)整，已经回落到一个相对(duì)比较合理(lǐ)的水平(píng)，新房(fáng)产品的性(xìng)价比有比较大的提(tí)升。另(lìng)外，从政策端来看，随着(zhe)各个城市落地因城施策，无论是购房(fáng)门槛，还是首付比例(lì)和上市房企向新业务要收益 减债仍是当务之急按揭利率水平，包(bāo)括(kuò)“90/70”政策、普(pǔ)通住宅标准的调整等，对多样化住房(fáng)需求的支持让(ràng)买房变得更容易了，消(xiāo)费者的信心在逐(zhú)步恢复，居住支出负担(dān)有明显降低，购买力也在提高(gāo)，这为需求的复苏创造(zào)了良好的(de)条件。而从供给端看，今年(nián)上半年全(quán)国住宅新开工面积同比下降24%，意味着全年新开工(gōng)面积大概是5亿平方米左右，新(xīn)房的供应量是相对不(bù)足的。因此，供求
关(guān)系的改善，为市场走出低谷、重拾向(xiàng)上动(dòng)力(lì)创造了(le)条件。

转型(xíng)发展步伐加快

面对(duì)行业的深度调整，单一依赖地产开发业务(wù)的模式已然难以持续增(zēng)长，房(fáng)企纷纷(fēn)加快多元化转型步伐，向(xiàng)新发展模式积极探索。多(duō)家提前布局商业、长(zhǎng)租公寓、物业(yè)等经营(yíng)性业务(wù)的房企，经营性业务对业绩的贡献持续(xù)提升。

2022年就开始调整转型的龙湖集团进
展(zhǎn)较快。今年上(shàng)半年，龙湖实现合同(tóng)销售额511.2亿元
，营(yíng)业收入468.6亿元(yuán)。其中，经营(yíng)性收入131亿(yì)元
，同比增长7.6%，对集团整体收入的贡献占比达到28%；经营性业务的毛利率超50%、净利(lì)率超25%，对集(jí)团的利润(rùn)贡献(xiàn)更(gèng)提升至80%以上(shàng)。

龙湖(hú)集团董(dǒng)事会(huì)主(zhǔ)席兼首席执行官陈序平表示：“按照这个速度，我们预计在2028年底，集团的经营性(xìng)收入(rù)占比能够过(guò)半。到那(nà)时，整个(gè)业务模式可以说(shuō)切换到了新的(de)发展模(mó)式。”

华润置地的转型创新也取得实质进(jìn)展。华润(rùn)置地执行董事、董事会主(zhǔ)席李欣在业绩发布会上回答证券时报记者提(tí)问时表示，房地产行业已经全面进入存量时代，在开(kāi)发销售型业(yè)务方面，公司已经摆脱业绩(jì)达成单纯依(yī)赖增(zēng)量的惯性思维，将工作重心转移到库存去化上来，提升全价值链(liàn)的(de)组织能力。同时，不(bù)动产投资信托(tuō)基金政策持续推进下，公司经营性(xìng)不动产与资管(guǎn)业务已经初具规模，向大资管
业(yè)务转型已经(jīng)成为一种势(shì)能。

“到(dào)目前为止，华(huá)润置地整个资产(chǎn)管理(lǐ)规模约4500亿元，而(ér)且经营性(xìng)不动(dòng)产营收占比超过了25%，利润占(zhàn)比可能(néng)更高，说明华(huá)润置地转型业务呈现蓬(péng)勃壮大的状(zhuàng)态。”李欣说，华润置地已经成(chéng)功实现从(cóng)住宅第(dì)一增长曲(qū)线向商(shāng)业第二增长曲线(xiàn)的跨越，接下来还将(jiāng)围绕生态圈(quān)要(yào)素业务(wù)，在城(chéng)市(shì)代建、场馆运营、租赁住房等三个(gè)细
分赛道上重点发力，全面推动城市运(yùn)营商战略定位的落地。

面对房地产行业出清和转型交织的(de)困难时期，美的置业选择(zé)了特殊(shū)的重(zhòng)组方案，将(jiāng)开(kāi)发业务从上市平台剥离出去，构(gòu)建“开发代建+物管服务+资产运(yùn)营(yíng)+房地产科技”的业务模式。美的置(zhì)业董事会主席、执行董事(shì)兼(jiān)总裁郝恒乐表示，目前房地产开发性(xìng)业务承压，但是围绕房(fáng)地产产业链的经(jīng)营(yíng)业务前
景广阔，相信美(měi)的(de)置业重组后所保留的资产运营、地(dì)产科技等业务(wù)都(dōu)有良好的增长空间。

优化债务结构是(shì)关键

在当前市场形势下，保证现金流安全至关重(zhòng)要，房企投资拿地变得更加谨慎，想方设法削减债务成(chéng)为最紧迫的(de)任务(wù)。

“在践行(xíng)新旧模式转换时，最关键的是处理好债(zhài)务问题。”陈序平说，地产(chǎn)开发的特点是规模大、周期短，但不确定性也大，大多数的债务是建立(lì)在旧模式的基(jī)础(chǔ)上的，如果债务(wù)结构没有完成切换，很难完成业务转型。

陈序平(píng)进(jìn)一步(bù)表示，在向新(xīn)发展模式转换时(shí)，要优先做的是优化 债务结(jié)构，一是要把债务(wù)规模降下来，二是要把债务周(zhōu)期拉长。龙湖就是用所有业务的正向经营(yíng)性现金流去压降负债总额，即用正现金流去降负债总额上市房企向新业务要收益 减债仍是当务之急，同时，用长周期的经营性(xìng)物(wù)业(yè)贷
款去替换3到5年期的信用债(zhài)融资。“在(zài)完(wán)成(chéng)债务结构优化后，才
有可能(néng)实现新模式的转换，以及收入及利润的转换。”

据介绍，龙湖(hú)从2023年开始(shǐ)就主动有序地(dì)压(yā)降负债规模，截至目前，龙湖2024年内已经归还了107亿元(yuán)境内公开债，年内剩余到期(qī)境内公开债仅(jǐn)10亿元(yuán)，供应链ABS、商票(piào)等均已清零。至2026年底之(zhī)前，龙湖已无境外公开债券到期。

面对阶段性(xìng)经营困难(nán)，万科上半年在保障现金流和偿债方面也做了多方面(miàn)努力。除了积极(jí)销售、推(tuī)进大宗交易和资(zī)产(chǎn)盘活、逐步(bù)退出非主业业务和投资(zī)这三项工作回款(kuǎn)1370亿元左右外，万科执行副总裁(cái)、财务负责人韩慧华 介(jiè)绍，在上半(bàn)年(nián)，万科完成73亿(yì)元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境(jìng)外公开债券的偿(cháng)付，年内尚有9月(yuè)到(dào)期的20亿元境内公开债券待兑(duì)付。下半年，除了 经营(yíng)端创造现金流之外，万(wàn)科会尽可能稳定(dìng)银行存量(liàng)融资规模，积极(jí)转换融资模式，同时(shí)继(jì)续争取银团贷款、经营性物业贷(dài)等机会，提(tí)供增量流动性(xìng)，以此保障债务的安全兑付。

绿(lǜ)城中国管理层表示，公司下半年(nián)乃至明年上半年，还(hái)是保持底线思维、谨慎稳健的经营策略。今年(nián)投资更(gèng)为谨慎，宁可错过也不错投，总体投资(zī)力度会比去年(nián)稍微弱一些。据介绍，绿城于(yú)2024年 到(dào)期的(de)所有境外贷款，已于上半年基本完成置换(huàn)，2025年(nián)到(dào)期的剩余(yú)债务的(de)置换工作也已经启动(dòng)，目前(qián)正(zhèng)在按计划有序推(tuī)进。

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