合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零

　　房地产进入深度洗(xǐ)牌阶段，稳健(jiàn)的房企以长期主(zhǔ)义的战略(lüè)定(dìng)力，在周期中(zhōng)跑赢(yíng)大市。

　　8月30日，合生创展集团(tuán)发布了2024年中期业绩报告。报告期内，合生创展集团的总资产达2875.26亿(yì)港元(yuán)，与去年基本持平；营业(yè)收入为(wèi)138.09亿港(gǎng)元；净利润为10.83亿港元(yuán)；毛利润为37.61亿(yì)港元，毛利率维持(chí)在约27%的高水平，显著高(gāo)于行业平(píng)均水平。

　　当房企不再争规(guī)模时，利润(rùn)水平成为考量企(qǐ)业综合能(néng)力的关键指标。

　　毛利率水平在(zài)地产开发结算收入和毛利率普遍下行的背景下(xià)，合生创展集团凭借(jiè)其优质的土地(dì)储备和高端精品战略，实现了远高于行业不足20%的平均毛利(lì)率。同时，在确保经营稳(wěn)健的(de)前提下，经过两年多的努力，公司累计压降(jiàng)负债超(chāo)过345亿港元(yuán)，境外公开市(shì)场债务已实现清零。

　　毛利率遥(yáo)遥领先，“开发+运(yùn)营(yíng)”业务稳健增长

合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零-style="font-L">　　尽管楼市利(lì)好政策(cè)频出，但随着“规模竞速”时代的结束，房地产行业的销售数据逐(zhú)渐(jiàn)回落，持续考验着房(fáng)企的盈利能力。当下，行业(yè)普遍面临增收不增利、毛利率跌至10%以下以及资(zī)产减值准备(bèi)计提的困境(jìng)。

　　然而，在市(shì)场波动的环境中，合生创展集团以27%的毛利率位居(jū)行(xíng)业前(qián)列，甚至(zhì)超过多家头部房企。

　　王牌产品加持和(hé)多元化板(bǎn)块发力，是合生创展集合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零团稳健经营的(de)关键所在。首先，缦品牌的高销售去化率和强大的品牌溢价能力(lì)为公司带来了大(dà)量现金(jīn)回笼；其次，商业板块和轻资产运营(yíng)业务已进入(rù)收获期，底层资产质(zhì)量(liàng)高，运营收益(yì)率也(yě)保持(chí)在较高水平。

　　2024年上半年，合生创展集(jí)团实现合约销售额88.5亿元(yuán)，其中缦系产品占集团住宅销售的70%。从(cóng)区域表现来看，环渤海区域占总合约销售的(de)28%，其中缦合北京销售10亿元，缦云北京销售7亿元；长三角区域占52%，其中缦云上海销售38亿元，领跑上海总价2500万元以(yǐ)上的高端住宅市场；大湾区占(zhàn)20%，其中缦云广州销售6亿元，湖山(shān)国(guó)际销(xiāo)售约2亿(yì)元。此外(wài)，合生创展代管代建的缦云ONE项(xiàng)目于今年5月开盘，上半年合约销(xiāo)售额已超过20亿元。

　　值得一提的是，截(jié)至2024年6月底，合生创展集(jí)团地产交楼销售收入约96.9亿港元(yuán)，交付建筑面积为43.8万平方米(mǐ)，平均交楼价格为每平方米22122港元，同比上涨24%。

　　业内人士认为，合生创(chuàng)展在开(kāi)发业(yè)务中实现了交楼价格逆势上涨，销售去化率远高于行业平均水平(píng)，背(bèi)后体现出其(qí)多重核心(xīn)竞争力。

　　合生(shēng)创展持续深耕一线城市的(de)高端改善性(xìng)物(wù)业(yè)开发和运营，其(qí)地产板块73%的土(tǔ)地储备和商(shāng)业板块(kuài)95%的土地储备位于一线城市，这些高能级(jí)城市核心(xīn)地(dì)块项目的(de)保值增值特(tè)性，为公司稳定(dìng)毛利(lì)率和现金流(liú)收入做(zuò)出(chū)了重大(dà)贡献。

　　为了进一步扩大新产(chǎn)品的市场影响力，合生创展(zhǎn)推出了(le)“与城市共(gòng)生计划”，并升级了缦品牌的“全域(yù)生(shēng)态”服(fú)务战略，将(jiāng)高端物业服务(wù)提升至战略层面，以(yǐ)产品(pǐn)力与服务力并重的模式，推动企业内生增长(zhǎng)。

　　从中国城镇化发展趋(qū)势看，合生创展精准把握居民对高品质住宅的(de)需求，专注(zhù)于“满足多(duō)样化改善性住房需求”，建设“好房子”并提供“好服务”，为其在房地(dì)产行业下半(bàn)场的竞争中奠定了(le)坚实(shí)基础。

　　目前，合生创展已形成了以(yǐ)地(dì)产、商业、合生活(huó)、基建和投资五大板块并驱(qū)发(fā)展的多元化业态布局(jú)，这种稳健且多元的模式，使其在地产开发之外的(de)各项经营和服务(wù)业务也得到了独立成长，进一步增强了公司的(de)营收和盈利能力。

　　其中，商业板块的表现(xiàn)尤(yóu)为(wèi)突出。合生商业定位为商业生态链价值(zhí)创造者，迅速拓展版图，商业运营能力逐步提升，形成(chéng)了轻、重两大管理模(mó)式的(de)双平台业务格局。

　　截至(zhì)2024年6月底，合生商业租金收(shōu)入约为20亿人民币(bì)。合生创展(zhǎn)的商业板块业(yè)务已(yǐ)遍及北京、上海、广州、深圳、成都(dōu)、无锡等十余个主流城市，拥有(yǒu)100多个商业地产项目，已建(jiàn)成(chéng)运(yùn)营(yíng)项(xiàng)目面积超过500万平(píng)方(fāng)米，服(fú)务上亿城市人口，其中80%以上的项目分布在“北上广深”四(sì)大一线城市。

　　从项目运营表现来看，自有核心(xīn)品牌合生汇商场的(de)销售额(é)和客流量均(jūn)超(chāo)出市(shì)场预期(qī)。以北京朝阳合生汇为例，其2024年上半年销售额(é)超(chāo)过35亿(yì)人民币，同比增长42%，日均客流同比增长10%，表(biǎo)现优于热门核心商圈。此外，上(shàng)海(hǎi)五角场合生汇2024年上半年销售(shòu)额超过30亿人(rén)民(mín)币，同比增长35%。

　　商业板块运营能力的提升，不仅为(wèi)合生创展集(jí)团带来了稳定的现金流收入，还在整体上起(qǐ)到了补充和稳定作用，并为合生商(shāng)业进行第三方轻资产拓展战(zhàn)略提供(gōng)了强有力的支持。

　　轻(qīng)资产提速，独立第(dì)三方管理面积占比(bǐ)突破20%

　　在当前行业及市场进入资产价(jià)值重(zhòng)估的周期(qī)，大量资产(chǎn)亟需盘活以(yǐ)提升效率，资(zī)金流向也在寻找能(néng)够抵御通胀风险的标的。

　　在此背(bèi)景下，轻资产平台作为专业的运营服务商，迎来了广阔的市场机遇。从构建房地产行(xíng)业新发展模(mó)式的角度来(lái)看，扩大轻资产业务布局已成(chéng)为未来发(fā)展的重(zhòng)要方向。

　　合生创展集团早在2015年(nián)便推出了(le)商业管理轻(qīng)资产平台——合商科技。实际运营(yíng)效果(guǒ)显示，合(hé)商科(kē)技显著提高了集(jí)团的商业专业(yè)化管理能力，增强(qiáng)了商(shāng)业项目的市(shì)场价值，同时为公司带来了可观的收(shōu)入与利润，优化了(le)整体的利润结构(gòu)。

　　合生创展集团(tuán)认为，轻资产不仅是(shì)公司战略转型的重要途径，也是优化公司(sī)轻重收入和利润结构的必要举措(cuò)，更是公司(sī)应对市场周期波动、实现长期稳(wěn)健发展的关键路径。无论是在商业管理、不动产基金还(hái)是品牌住(zhù)宅冠名及销售方面，合生(shēng)创展都在积极拓展轻资产布局。尽管市场机遇(yù)不断涌现(xiàn)，集团强调(diào)，在拓展时应保持“稳中有进(jìn)”的节奏(zòu)，避(bì)免盲目扩张。

　　基于(yú)这一战略，2024年，合生商业(yè)的轻资产业(yè)务再度取得进(jìn)展，首次进(jìn)入江苏省无锡市，项目位(wèi)于市(shì)中心，具(jù)有显(xiǎn)著(zhù)的区位优(yōu)势。截至2024年(nián)6月30日，合生创展独立第三(sān)方签约管理面积总计达(dá)113万平方米，较去年同期增长4%，占合生商业(yè)总管理面积的20%以上。

　　合生(shēng)创展透露，位于北京的(de)超极合生汇西区(qū)计划于下半年开业，将与东区商业体结合，打造一个集潮(cháo)奢珠宝(bǎo)、美妆高端化妆品、新能源汽车(chē)、餐饮、亲子和潮流(liú)空间(jiān)等多元业态为一体的全新概念综合体。此外，集团还计划在下(xià)半年推出更多商业品牌，进(jìn)一步扩大市场影响力。

　　轻装上阵，境外公开市场债务已清零

　　房企偿债(zhài)高峰已至(zhì)，财务稳健者才能赢(yíng)得下半场的入场券。

　　根据中(zhōng)指研究院的统计数据，2024年房(fáng)企(qǐ)到期债券规模达7703.1亿元，较上一年超过9500亿元的到期余额下(xià)降19.6%，但整(zhěng)体债务规模依然处于(yú)较高水平。

　　合生创展集团自2022年(nián)起(qǐ)，在保持正常经营发展的同(tóng)时(shí)，主动有序地压降负债规(guī)模(mó)。根据公司披露，截止2024年7月1日(rì)，合生创展的有息负债规模为807亿港元（剔除(chú)已于7月1日(rì)偿还的北京朝阳合生汇CMBS后），累计压降超过345亿港元，降幅(fú)约30%，年均降(jiàng)幅约为10%。

　　合生创展集团(tuán)表示，考虑到7月初(chū)偿还的81亿港元后，公司一年(nián)内到期的债(zhài)务占(zhàn)比(bǐ)从2023年(nián)的43%下降至28%；剔(tī)除合约负债后的资产负(fù)债率(lǜ)与2023年末基本持平，维持在59%。

　　关于未(wèi)来的偿债安排(pái)，合生创展透露，目前(qián)公司境外公开市场债务已完全(quán)清零。截至2024年中期，公司公开市场(chǎng)债(zhài)务仅为89亿人民币，同比下降23%。此外，合生创展于7月1日如期兑付了朝阳合生(shēng)汇74.5亿CMBS后，目前境内公开市场仅剩(shèng)两单(dān)CMBS，存(cún)量规模为15亿(yì)人民币，这些债务均有优质的底层资产（如上海财富广场、天津国际大(dà)厦）支持(chí)，并且均为(wèi)单一投资人，基本消除了(le)公开(kāi)市场违约风险。

　　展望未来，合生创展表示，公司将继续坚持审慎(shèn)稳(wěn)健的财务政策，强化财(cái)务风险控制能力(lì)，充分发挥资产优势(shì)并提高(gāo)资本运作效率，持续优化债务(wù)结构。合生创(chuàng)展强调，公司有息债务均对应优质的(de)底层资产，通(tōng)过资产销售和运营可实现债务自循环，确保集团运营的(de)稳(wěn)定与可持续发展，从而构建更(gèng)坚实的财务安全垫。

　　展望下(xià)半年，合生创展集团表示，尽管市场将继(jì)续在波(bō)动中(zhōng)逐步恢复，公司将重点关注现金流(liú)回(huí)款和利润目标的实现，坚(jiān)定执行“四保方(fāng)针”，以“保交楼”为首要目(mù)标。同时(shí)，合生(shēng)创展将(jiāng)结合供求关系的(de)新变化及人民对高(gāo)品(pǐn)质住宅的期(qī)待，致力于打造优质产品并提升服务(wù)水(shuǐ)平。

责(zé)任编辑：刘万里(lǐ) SF014

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