滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑

　　每经记者包晶晶每经编辑魏(wèi)文艺

　　近期，在已公布上半(bàn)年业绩的上市(shì)物(wù)企(qǐ)中，滨(bīn)江服务（HK03316，股价16.76港元，市值(zhí)46.33亿港元）的营收增速排(pái)在第一位。

　　中报显示，滨江服务上半年实现收入16.5亿元，同比增长(zhǎng)38.7%；毛利4.22亿元，同(tóng)比增(zēng)长32.6%；毛利率从去年(nián)同期(qī)的26.7%下降至(zhì)25.6%；期内利润为2.7亿元，同比增长14.7%；公(gōng)司权益股东应占期内利(lì)润为2.65亿元，同比增长(zhǎng)14.9%；净利率为16.5%，较2023年同期(qī)的20.0%有所下降。

　　视觉中国

　　《每日经济新(xīn)闻》记者注意到，在多(duō)个业务板(bǎn)块中(zhōng)，上半年滨江服务的物业管理(lǐ)服务板(bǎn)块(kuài)收入同比(bǐ)增长，但占比有微降；非业主增值服(fú)务(wù)收入占比缩减，同(tóng)时“5S增值服务”收入比重(zhòng)大增。同时，滨江服务源自独立第三方滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑的业务占比上升明显。

　　业务结构(gòu)变(biàn)动(dòng) 致毛(máo)利率下滑

　　自(zì)2023年下半年起(qǐ)，“增收不增利”“现金流紧缩”开始困扰物业企业(yè)。外拓风险加大(dà)、规(guī)模扩张承压之下(xià)，部分业绩稳定增(zēng)长的物企不约而同地向“增值服务”要收益。

　　记者注意到，滨(bīn)江服务从2022年起便提(tí)出“将5S增值服务视为未来的利润增长引(yǐn)擎”，将(jiāng)业务板块划分为物业管理服务、非业主增值服务及5S增值服务，形成综合服务范围。

　　其中“5S增值服务”包括家政服务、经纪服务、家装服务、向(xiàng)业主销售家(jiā)具、停车(chē)位及储藏室以及其他社区增值服务。尽管物业管理服务仍是滨江服务(wù)2024年上(shàng)半(bàn)年的(de)主要(yào)收入来源，但增长势头(tóu)已经明显不(bù)及增值服务，5S增值服务的占比同比(bǐ)上升13.8个(gè)百分点至29.9%，收入同比增长158.5%达到4.94亿元。

　　比较滨江服(fú)务2021年到2024年的4次中期(qī)业绩(jì)，5S增(zēng)值服务(wù)收入(rù)分别为0.66亿元、0.61亿元、1.91亿元和1.36亿(yì)元，占比分别为11.1%、7.4%、16.1%和27.4%，正逐渐成为收入的重要支(zhī)柱。

　　而(ér)传统的物业管理服务收入同比增长25.9%至9.05亿元，占(zhàn)总收入比重约(yuē)54.9%，相较(jiào)去年(nián)同(tóng)期的60.4%减少5.5个百分点。同时，非业主增(zēng)值(zhí)服务收入2.51亿元，同比(bǐ)下降10.3%，占比15.2%，同比减少了8.3个百分点。

　　在(zài)利润层面，5S增值服务(wù)对利润的贡献度也不可小觑。5S增值服务产生(shēng)的毛利增长103.7%至1.36亿(yì)元，占(zhàn)比达到约31%；而物业管(guǎn)理服务贡献的毛利为(wèi)1.78亿元，占比为42.3%，两者贡献度的差距较2023年同期(qī)有明显缩小(xiǎo)。

　　不过记者注意到，滨江服务(wù)业务结构变动(dòng)的同时，也带(dài)来了毛(máo滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑)利(lì)率的波动。

　　上半年，滨江服(fú)务的毛利同比增长32.6%至4.22亿(yì)元，但毛利率从去年同期的26.7%下降至(zhì)25.6%。主要原因是(shì)，毛利最高的非业主增值(zhí)服务(wù)板(bǎn)块收入和利润规模同(tóng)比(bǐ)收缩(suō)，毛利占比下降了(le)10个百分点。同时(shí)，营收占(zhàn)比最大物业(yè)管理服务虽然毛利率增(zēng)长5个百分(fēn)点至19.7%，但拉低了均值。

　　此(cǐ)外，快速增长的(de)5S增值服务贡献了(le)近(jìn)三成的毛利(lì)，但毛利率下降了7.4个百分点至27.4%，毛利率拉动作用(yòng)仍(réng)有限。

　　据中物智库统计，上半年62家上市(shì)物企中，滨江服(fú)务的(de)营(yíng)收增长速(sù)度（38.7%）排在第(dì)一位；62家上市物企平均毛利率跌至20.7%，滨江服务处于前1/3水平。

　　滨(bīn)江服务方面称，车位(wèi)及(jí)储藏室销售服务和优居服务(wù)中硬装业务的快速增长推动了 5S增值服务的上(shàng)升。从利润层面看，也正是由于硬装服务发展迅速，相应(yīng)板(bǎn)块出现毛(máo)利率下降。

　　对于物业企业告别高利润时代，中指研究院物业事业(yè)部总经理牛晓娟向《每日经济新闻》记者表示：“物业管理行业正步入转型升级的关键时(shí)期，物业企业高毛(máo)利时代短(duǎn)期内将较(jiào)难再现，追求合理利润(rùn)，‘长坡(pō)薄雪’才能持续良性发展。”

　　独立第三方业务占(zhàn)比明显上升

　　与母公司滨江集团步调一致的是，滨江服务高度聚焦在经济发达(dá)的浙江省(shěng)内(nèi)。

　　截至今年6月30日，滨江服务在(zài)管建筑面(miàn)积约为6310万平方米，较2023年同期增长(zhǎng)29.6%。其中，位于杭(háng)州的在管项目面(miàn)积(jī)占比达63.6%，浙江省内在(zài)管面积占比97.2%。目前合约(yuē)项目扩展至江苏(sū)、江西、广东、海南(nán)、上海(hǎi)等地的21个城市。

　　截至报(bào)告期末，滨江服务已签署的合(hé)约(yuē)建筑面积约9000万平方米，较(jiào)2023年同期增长(zhǎng)21.3%。此外，滨(bīn)江集团上半年拿地10宗，其中不乏高溢价热门地块，均有(yǒu)望成为后续(xù)业务增长的重(zhòng)要支撑。

　　从管理费上看，上半年滨江服务平均物业(yè)管理(lǐ)费约为每月每(měi)平方米4.17元，较去(qù)年(nián)统(tǒng)计降低了0.1元。但(dàn)根据中指研究院对全国20城物业(yè)服务均价的(de)统计，杭州市均价(jià)为(wèi)每(měi)月每平方米2.93元，滨江服务的(de)物管平均费(fèi)用水平远超过杭州的平均水平。

　　值得注意的是，滨(bīn)江服务源自独立第三方(fāng)的业(yè)务占比(bǐ)上升明(míng)显。截至(zhì)6月30日，公司在管面积中(zhōng)，源自独(dú)立(lì)第三方的建筑(zhù)面积占比(bǐ)已提升至57.7%，较去年同期增长了(le)1.6个百分(fēn)点。上半年(nián)净增加的(de)在管建筑面积(jī)与合约建筑面积中(zhōng)，源自独(dú)立(lì)第三方的比(bǐ)例(lì)分别(bié)达到65.2%与67.4%。

　　具体来(lái)看，上半年(nián)滨江服务(wù)凭借在管西溪之星项(xiàng)目(mù)的表现，签约溪(xī)汀家园、西(xī)溪花城两个安置房项目(mù)，预(yù)计(jì)年(nián)饱和营收约1800万元。同时(shí)，中标多(duō)个高(gāo)质量存量住宅项目，如天誉湾、旭江华(huá)庭等，预计年饱和营收均超千万(wàn)元。

　　“集团(tuán)以多(duō)种(zhǒng)途径进行外拓，外接项(xiàng)目呈现来源多样(yàng)化的特性，包括但(dàn)不(bù)限于市场(chǎng)直拓、保持与战(zhàn)略合作伙伴的友好(hǎo)关系以及承接(jiē)政府项目。”滨江服务在中报中表示。

　　从财(cái)务状况来看，至报(bào)告期末，滨江服务流动(dòng)资产为27.37亿元(yuán)，同比增加5.1%；现金及等价物 8.67 亿元，同(tóng)比减少40.4%，主要是由于支付款项及购买定期存款理财产品。公司无贷款或(huò)借贷，合约负债17.14亿元，同比增加10.2%，主要是由于项目数量增加及预收物业费(fèi)增加2.33亿元。

　　对于物业(yè)行业的发展趋(qū)势，牛晓娟分析称，物企将重点围绕(rào)多(duō)个维度展开竞争：一是服务品质与差异化竞争；二是外拓能力的竞争；三是规模较大之后如(rú)何整合的竞争；四是智能化与数字化转型；五(wǔ)是(shì)跨界合作与资源融合，这种策略不(bù)仅有助于物业企业进一步拓(tuò)宽服务领域(yù)，还能显著(zhù)提(tí)升市场综合竞争能(néng)力。

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