百亿私募，狂买公募REITs！

随(suí)着公(gōng)募基金半年(nián)报披(pī)露，基金君发现(xiàn)，近(jìn)年来公募REITs这类投资品(pǐn)种进入了证(zhèng)券私(sī)募的(de)百亿私募，狂买公募REITs！视野，并且获得私募机构积极试水买入。

比(bǐ)如，百亿债(zhài)券私募合晟资产，在今年(nián)上半年加仓了多只高速公路
REITs，私募大佬卢安平创立的北京容光
私募则加(jiā)仓了一只(zhǐ)REIT，还(hái)有百亿私募国新新格局、凌顶(dǐng)投资，量化私募金锝资产也布局了多(duō)只公募REITs。

事实上，截至9月2日，今年有18只公募REITs涨幅超过10%，其中有的涨幅甚至超过30%。同(tóng)时，今年公募REITs分红近50亿元，投资者看好其高分红、基本面的(de)改善、政策的支持等因素，积极加码布局。

公募REITs获得证券(quàn)私募买入

基(jī)金(jīn)君整(zhěng)理上市基金半年(nián)报发现，合(hé)晟资产、北京容光私募、国新新格局私募、金锝资产等多家知名证券私募
机(jī)构在今年(nián)上半年加仓了多只(zhǐ)公募REITs。

比如(rú)合晟资产在今(jīn)年上半年加仓了国金(jīn)中国(guó)铁建高速REIT、中金安(ān)徽(huī)交控REIT，6月末分别持有1214.34万份、1910.84万 份；还新进了华夏越秀高速公路封闭式基(jī)础设施REIT、易方达深高速公路REIT，分别持有452.66万份、887.25万份。

曾任职社保基金(jīn)、中(zhōng)国平安集团、鹏(péng)扬基金的卢安(ān)平(píng)，“奔私募”后创(chuàng)立了北京容(róng)光私募，如今管理规模在20亿元至50亿元，基(jī)金君发现，公百亿私募，狂买公募REITs！司旗下(xià)的容(róng)光仁泰私募(mù)基金在
上半年加仓了国泰君安东久新(xīn)经(jīng)济REIT，持(chí)有1705.84万份。

还有知(zhī)名百亿 量化(huà)私募金(jīn)锝资产，在上半年(nián)新进(jìn)了华(huá)夏杭州和达高科产园(yuán)REIT，持有827.45万份。

国(guó)新(xīn)新格局私募旗下的国(guó)新央企新(xīn)发展格局私募证券(quàn)投资基金，仍然持(chí)有华(huá)夏中国交 建高速(sù)REIT共计2300万份；略微减持华夏基金华润有巢REIT，持有份额降至1426万份。

百亿私募宁波梅山保税(shuì)港区凌顶(dǐng)投资管理的凌(líng)顶荣誉1号私募证券投资基(jī)金，则大幅减 持了中(zhōng)金山高(gāo)集团(tuán)高速公路REIT，6月末持仓降(jiàng)至657.02万份。

上海(hǎi)禅龙资产管理的禅龙辰信(xìn)1号私(sī)募证券(quàn)投资基金，新(xīn)进了嘉实(shí)中国电建清洁能源REIT共计1954万份。

今年年(nián)初一位私募(mù)机(jī)构董事(shì)长告诉基金君他们买公(gōng)募(mù)REITs的原因，他表示，一些公募REITs在(zài)经历去年底今年初的调整后隐含回报率提升，今年到明年这类资产可能进行
大规模的重新定价，“看好REITs市场(chǎng)的发展空间，当前(qián)部分REITs的实(shí)际回(huí)报率(lǜ)还(hái)不错，而且价格处 于低位(wèi)。”

28只公募(mù)REITs今年(nián)实现正收益，今年公募REITs分红(hóng)近(jìn)50亿(yì)元(yuán)

从二级市(shì)场行情来看，截至9月2日，有28只REITs今年以来实现了(le)正涨幅；其中，中金厦门安居REIT、华夏北(běi)京保障房REIT两只上市(shì)基金，今年以来涨幅超过(guò)30%，博(bó)时蛇口产园REIT、富国首创水(shuǐ)务(wù)REIT、红土(tǔ)创新深圳安居(jū)REIT、中金(jīn)山东高速REIT今年以来涨(zhǎng)幅超过20%，还有国金中国(guó)铁建REIT、华夏基金华润有巢REIT、中航首(shǒu)钢(gāng)绿能REIT等12只基金(jīn)年(nián)初至今涨幅超过10%；但也有3只年初至今是下(xià)跌的。

而中证REITs全收益指(zhǐ)数从7月下旬到(dào)8月初出现一波大幅上涨，一度实现九连阳，最高涨至977.95点，但其(qí)近期也出现明显回调。

为何公募REITs如今能(néng)够(gòu)吸引不(bù)少投资者积极买入，平安证券表示，一方面，权益市场弱势、利率持续下行，使得(dé)作为(wèi)高(gāo)分红资产(chǎn)且近期价格稳定的公募REITs性价比更加突(tū)出；另一方(fāng)面(miàn)，政策支持态(tài)度明确，市场稳步(bù)扩容，推出公募REITs实时指数，投资环境越来越(yuè)友好。

也有一位公募基(jī)金经理称(chēng)，一是利率下行(xíng)，REITs作为强制性高比例分
红的资产类别，受(shòu)到市场广泛关注；二是二季报显示，上市REITs底 层资产经营情况(kuàng)整体稳定；三是REITs相关(guān)制度及政策(cè)不(bù)断完善，有助于REITs市场长期稳定发展。

近日，中金公司研究部(bù)分析师(shī)裴(péi)佳(jiā)敏表示，REITs市场从2022年以(yǐ)来已(yǐ)走过一个完整(zhěng)市场化周期，市场机制韧性不断增强，特别是(shì)今年(nián)以来，市场(chǎng)整(zhěng)体升温。从投资者关
注的分派率看，产权REITs市值加(jiā)权可供分派率(lǜ)为4.62%，同期中证(zhèng)红利(lì)指(zhǐ)数股息(xī)率为(wèi)5.13%，经营权REITs市值加(jiā)权IRR为6.52%，与中债十年期国债(zhài)到期收益率的利差约在430BP，估值区间(jiān)整体合理。

Wind数据显示，截至9月3日，按照权益登记日算，今年以
来全(quán)市场公募(mù)REITs共分红62次，合(hé)计分红金额达到49.59亿
元。

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