存量客户寻减负 商业银行争利润 提前还贷天平如何倾斜

　　“现在攒点钱就想提前还房贷(dài)，都上瘾(yǐn)了！”北(běi)京居民胡添2022年购房，重定价(jià)日是每年1月(yuè)1日。胡添告诉记者(zhě)，尽管这些(xiē)年房贷利率(lǜ)随着LPR变动有(yǒu)所下调，但目前他的房贷利率(lǜ)仍在4%以上。

　　“存款利率一直在降，市面(miàn)上很难找到利率在3%以(yǐ)上的(de)存款产品。今年以来，我买的银行理财产品综合收(shōu)益率不到3%。”胡添说，如今每(měi)快攒到10万元，就会向(xiàng)银行预约(yuē)提前还款事宜，这(zhè)样能(néng)省出(chū)不少利息(xī)，“也算是一种理财方式”。

　　当前，金融资产收(shōu)益率整体(tǐ)下行，在资(zī)产荒背景下，不少居民将手(shǒu)里的流动资(zī)金用于提前还房贷。据中金公司研 报(bào)测(cè)算，当前按揭(jiē)贷款早偿率位于14%左右的(de)高位，并且可(kě)能存在使用消(xiāo)费贷(dài)和经营贷置换按揭贷款(kuǎn)的空间。然(rán)而，这(zhè)绝非是银行愿意看到的。

　　提前还贷成理财方式

　　在互联(lián)网大厂工作的(de)小敏同样由(yóu)于找不到(dào)收益率较(jiào)高(gāo)的投资(zī)项目，在一年内多(duō)次提前
还房贷。“不(bù)知道该(gāi)去买什么理财产(chǎn)品，不如先把(bǎ)贷款还完，无债一身轻。”小敏说。

　　胡添(tiān)与小敏是(shì)眼(yǎn)下部分购房者(zhě)的(de)缩影。“提前还房贷有必要(yào)吗(ma)”“提前还房贷怎
样最划算”“提前还房贷的(de)最(zuì)佳时间”……在社交平台上，一些提前还房贷的经(jīng)验贴浏存量客户寻减负 商业银行争利润 提前还贷天平如何倾斜览(lǎn)量超千万次，有购房者表示，哪怕手里只有五千元或一两万元，也会选择提前(qián)还房贷。

　　某银行北京分行零售业务负责人告诉记者，自2023年以 来，该行(xíng)个人住(zhù)房贷款提前还款额超600亿元，占房贷(dài)总还款量80%以上，其中(zhōng)2023年(nián)度、2024年上半年(nián)房贷提前还(hái)款金额分别为380亿元、220亿元(yuán)。“按揭(jiē)客户的提前还款金额占房贷总(zǒng)还(hái)款金额比(bǐ)例持续扩大，能(néng)够感受(shòu)到借款人的提前(qián)还款意愿(yuàn)愈发强烈。”

　　近年来，金融资 产收益率整(zhěng)体下(xià)行，缺(quē)乏可投资的高收益资产，市场风险偏好也(yě)普遍下降。在此背景下，居民存在(zài)将资金从(cóng)低(dī)收益资产抽出，用于提前还(hái)房贷的动力，本质上是居(jū)民追求安全资产意愿的(de)体现。

　　上(shàng)海金融(róng)与发展实验(yàn)室特聘高级研究员(yuán)任涛表(biǎo)示，当前市(shì)场上主要投资标的表现不(bù)佳，多(duō)数(shù)投资(zī)标的收益率在3%甚至2%以下，无法覆盖房贷利息，因而(ér)居民通(tōng)过提(tí)前还(hái)房贷来优化自(zì)身资产配
置。国泰君安研报(bào)认为，2023年10月以来，存款利率几番调降、长期限大额(é)存单
停售等事件加剧了资产荒，进而促进了新一
轮提前(qián)还贷(dài)潮升温。

　　存量房贷利(lì)率调降空间几许

　　让购房者热衷提前还款的根(gēn)本原因还是存量房贷与新发放房贷利率的差。据天风证券首席(xí)宏
观分析师宋(sòng)雪涛测算，当(dāng)前存量房贷平均利率在4.21%左右，2024年二季度新发放房贷利(lì)率为3.45%左右，两(liǎng)者差值在70个基点左右。其中，35个基点是“临时利(lì)差”（今年5年(nián)期(qī)以上LPR累计(jì)降息35个基点），2025年初部分存量房贷客户迎来重定价日，该部(bù)分利(lì)差(chà)将会消除，剩余40多个(gè)基点(diǎn)则为(wèi)“加(jiā)点利(lì)差(chà)”，是存量房贷利率后续最大的调降空间。

　　某股份行房(fáng)贷业务(wù)负责人李一鸣告(gào)诉记者，对于银行而言，调降(jiàng)存量(liàng)房贷利率并非易(yì)事(shì)。“随着实体融资需求(qiú)延 续偏弱，存款定期化、长期化趋势仍存，一定程度冲击负债端成本下行空间，年内5年期以上LPR经历(lì)两轮下调(diào)，给(gěi)资产端收益率带来一(yī)定下行压力。银行净息(xī)差整体回稳压力不小，若(ruò)存量(liàng)房贷利率再(zài)降，这股压力会更大。”李一鸣说(shuō)。

　　中(zhōng)金公司研报显示，若(ruò)是(shì)全部存量按揭贷款利率均下调至(zhì)新发放利率水平，存量按揭贷(dài)款利率(lǜ)平均下调约60个基点，将减少借款人每(měi)年(nián)2400亿元利(lì)息支出。在此假设下，存量按揭贷款利率下调会影响银行净息差7个基点。

　　业(yè)内人(rén)士表示，存量房贷利率调(diào)降可直接减少房(fáng)贷(dài)客户利息支出(chū)，增加了居民(mín)可支配收入，利息节约或对居民消费形成提振。然而，调降存量房贷利率政策落实前，新增个人(rén)住房贷(dài)款利率下降会引(yǐn)发居民进行贷款置换，导致(zhì)提(tí)前还(hái)款量增加。

　　某银(yín)行(xíng)零售业务人士告诉记者(zhě)，随着国家对小微企业支持力 度加大，经营(yíng)贷、消费贷(dài)利率持续走低，一些违规贷款中介(jiè)以利率 低、期限长、放款快为由，诱导消(xiāo)费者将存量房贷置换为消费贷、经营(yíng)贷，从而谋取高额(é)中(zhōng)介服务(wù)费、过(guò)桥资金费，这令借款人陷(xiàn)入违规转贷的(de)风险之中。

　　平衡借(jiè)贷双方利益

　　记(jì)者调研发现，新一轮提前还贷潮的涌
现正(zhèng)在对银行(xíng)的盈利水平带(dài)来冲击。其中，贷款总(zǒng)量中按揭(jiē)贷款占比更高的国有大行受影(yǐng)响程度更大。从已披露的2024年半(bàn)年报来看，除邮储(chǔ)银行外，其余五家(jiā)国有(yǒu)大行2024年(nián)上(shàng)半年个人住房贷(dài)款金额均较2023年底有所(suǒ)下降。

　　截至2024年上半(bàn)年末(mò)，工商银行、农业(yè)银行、中国银行、建设银行
、交(jiāo)通银行、邮(yóu)储银行六大国有大行个(gè)人住房贷款金额合计25.49万亿元，较2023年底减少逾3200亿元。其中，工商银行、农业银行均(jūn)较(jiào)2023年底(dǐ)减少超千亿元。

　　某(mǒu)国(guó)有行浙江地区分(fēn)行负责(zé)人告诉记者，居(jū)民提前还贷使得银(yín)行无法弥补贷款评估、贷前调查等(děng)成本投入。同(tóng)时，银(yín)行在处理客户集中提前还贷以及由此引发的投诉时，可能需(xū)要投入(rù)额外的(de)人力(lì)、物 力进行(xíng)记录、报(bào)告、审核和处理，从而(ér)增加(jiā)银(yín)行的运营成本。此外，在贷款需求动力不足时(shí)，借款人集中提前还款会让银(yín)行面临重新寻找优质贷款客户的压力。“最重要(yào)的影(yǐng)响肯定是利息收入减少，利息收(shōu)入(rù)是 银行通过按
揭贷款 获取的主要利润来源。”

　　任涛认为，个人按揭贷款作(zuò)为银行的优质资产(chǎn)，客户提前还贷可能会导致银(yín)行失去优质客户，在消费贷与经营贷业务内卷加剧的当前，对于银行零(líng)售(shòu)业务的冲击更加值得关注。此外，购房者提前还贷需要与银行进(jìn)行协(xié)商明确重组条件，如果处理不善，可能还会引起金融消费者权益(yì)受损等问题。

　　主动沟通强于设置障碍

　　某股份行江苏(sū)地区某 支行行长王(wáng)燕向记者表示，实践中为平衡借贷双方权(quán)益，一方面，银行(xíng)通过丰富完善还款方式，保(bǎo)障借款(kuǎn)人提(tí)前还贷(dài)权利；另一方面，鉴于提前还贷可(kě)能增(zēng)加银行的成(chéng)本费用(yòng)，减少预期利息收入，对银行的资金运营产生影响，在个人住房贷款(kuǎn)合同中将提前还贷约定(dìng)为违约，会在合同中表明提前还款的(de)违约金。

　　“虽说各家银行已经在贷款合同里预设了提前还贷的违(wéi)约责任条款，但(dàn)在互(hù)联网时(shí)代，各家银行贷款业务办理条件已经透明化。迫于业(yè)务竞争压力，以及维(wéi)护(hù)客户需求，在(zài)具体业务办理时，只要客户与客户经理沟通好，各家银(yín)行基本不会收取(qǔ)这(zhè)项违约金。我行对提前还款金额没(méi)有门槛，但对时间有要求，需要(yào)提前1个(gè)月申请(qǐng)。”王燕说。

　　对于(yú)银行该如何看待提前还款这一市场化现象并(bìng)积(jī)极应对(duì)，任涛 认为，银(yín)行应主动与(yǔ)购房(fáng)者沟通协调，区分购房者提前还贷类型，对通过自有资(zī)金等进行还款的优质客户给予适(shì)当(dāng)支持(chí)。此外(wài)，银行应积极拓 展对于优质资产的新增 贷款投放(fàng)，合理设定不同零售资产的投放结构，减小提前还房贷带来的影响。

　　为缓解提(tí)前还贷潮给(gěi)银(yín)行带来(lái)的运营成本增加等问题，化解银行顾虑，某国(guó)有行人士建议，监管机构应支持鼓励商业银行创
新设计再贷款和再按揭(jiē)产品，创新设计房贷 计息方式，并充(chōng)分利(lì)用金(jīn)融衍生品等工具，强化资产负债管理，有效化解(jiě)客户对(duì)贷款(kuǎn)利息(xī)下降的需求与商业银行(xíng)稳定利润(rùn)诉求(qiú)之间的矛(máo)盾，在市场竞争中提升(shēng)服务能力(存量客户寻减负 商业银行争利润 提前还贷天平如何倾斜lì)和创新(xīn)能力。

责任编辑：石秀珍 SF183

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