“包租公”生意缩水，香港地产豪门也开始亏钱了

作者(zhě)：梁(liáng)争誉

编辑：刘婷

“大家都在同一条船(chuán)上。”

在被投资者问及旗下(xià)高端(duān)商场(chǎng)海港(gǎng)城今年上半年(nián)的销售(shòu)表现(xiàn)时(shí)，九龙仓置业主席(xí)兼常务董事吴天海如是(shì)回答，“我们的(de)表现与市场一致，没(méi)有跑赢大盘，奢侈品类与非奢侈品类之间(jiān)没有(yǒu)太大差异，everybody is in the same boat。”

消费市场进入调整周(zhōu)期，高端商场未能走出独立行(xíng)情。房地产市(shì)场调整的压力(lì)开始(shǐ)蔓延到向来稳健的港资房企，维港两岸的置地(dì)广场、太古广场、IFC、K11、海(hǎi)港城等高端商场背后的港(gǎng)资房企们，不得不直面市场下(xià)行的挑战。

今年上半年，以长实集团、恒隆地产、新鸿基地产、九龙仓置业等为代(dài)表的老牌港资房(fáng)企，出现盈利下滑甚至亏损(sǔn)的情况。

根据Wind统(tǒng)计(jì)数据，今年上半年，长实集团(tuán)、新世界发展、恒隆地产、恒(héng)基地产、新鸿基地产、太古地产、嘉里建设、九龙仓置业8家港资房企合计实现营业收入约1033亿港元，同比下(xià)滑18.64%；实现归属(shǔ)母公司股东的净利润约161亿港元，同比大降179亿港元。

多家房企均(jūn)在财报或业绩会上表(biǎo)达了对市场持续下行的担忧。

长实集团在财报中表(biǎo)示，地缘政治压力及(jí)贸(mào)易冲突持续为全球经济(jì)带来各种挑战；九龙仓置业指出，本港营商环境(jìng)仍然困难，汇率走势不利、息(xī)口高企及人手短缺影响业务营运能(néng)力，零售业和酒店业饱受消费模式转变的冲击；恒隆地产董(dǒng)事长陈文博(bó)坦(tǎn)承，“股价也好，业绩也好，有一点挑(tiāo)战，有一(yī)点压力。”

业绩承(chéng)压，但多(duō)数港资房企(qǐ)仍(réng)表达了对未来的长期看好，抄底投资。

恒隆地产和香港置(zhì)地借市场调整期，对旗下上海恒(héng)隆广场、香港中环置地广场进行扩建升级。太(tài)古地(dì)产主席白德利称，太古地产的一(yī)千亿港币投(tóu)资计划进展理想，迄(qì)今已承诺(nuò)投放超过60%资金。

“尽管核心市场出(chū)现疲态，尤其香港办公楼市场表现低迷，但我们对于在中国(guó)香(xiāng)港和中国(guó)内地的自身业务长(zhǎng)远增长依然充满信心，尤其看好北京、上海及大湾(wān)区。”白德(dé)利(lì)表示。

罕见亏损

过去三年，港(gǎng)资房企(qǐ)的营业(yè)收入、净利润就已(yǐ)呈现(xiàn)下滑趋势，今(jīn)年的降幅尤为明(míng)显(xiǎn)。

Wind统计数据显示(shì)，2022年至2024年的上(shàng)半财年，长(zhǎng)实集团、恒隆地产等8家港资房企的(de)总营业收入分(fēn)别为(wèi)1437.98亿港元、1269.84亿港元、1033.11亿港元，归属母公司股东的净利(lì)润分别为(wèi)418.79亿港(gǎng)元、340.68亿港(gǎng)元(yuán)、161.41亿港(gǎng)元(yuán)，逐年下滑。

今年上半年，多家房企盈利出现双(shuāng)位数的跌幅，个别亏(kuī)损(sǔn)。

其中，长实集团收入220.08亿港元，同(tóng)比下降10.55%，股东(dōng)应占溢(yì)利86.3亿港元，较2023年(nián)上半年的103.31亿港元下降16.47%。净(jìng)利润下滑的原因指向物业销售收(shōu)入确认(rèn)减少导致利润贡献降低——上半年长实集团实现物业销售收入46.35亿港元，同比下降43.79%；实现收益18.21亿港元，同比下降(jiàng)48.41%。

太古地产(chǎn)的收入则为72.79亿港元，同比基本持平，股东应占溢利17.96亿港元，同(tóng)比下降19%。太古地产行政(zhèng)总裁彭国邦表(biǎo)示，尽管2023年显著复苏，香(xiāng)港零售组合期内受多项宏观经济不明朗因素影(yǐng)响，持续出境旅游及游(yóu)客消(xiāo)费习惯改变(biàn)，均对零售市场产生(shēng)不利影响。

恒隆地产收入约61.14亿港元，同比增长17%，股东应占净利润约10.61亿港元，同比减少55.68%。恒隆地产(chǎn)行政总裁卢韦柏在回答媒体(tǐ)提问时直(zhí)言，“你问我未来的前景，我们也看不透，暂时也不敢望得太远，现下是保本保命(mìng)的时(shí)候。”

香(xiāng)港置地、九龙仓置(zhì)业、新(xīn)世界发展则罕见出现亏损。

今年上半年，香港置地实现收入9.72亿美元(yuán)，较去年同期的6.70亿美元增长45.1%，但归属于股东的净亏损从去年同(tóng)期的3.33亿美元扩(kuò)大至8.33亿美元(yuán)。

九龙仓(cāng)置业(yè)收入65.01亿港元，同比微增0.43%，股东(dōng)应占亏(kuī)损10.52亿港(gǎng)元，与(yǔ)去年同期(qī)的盈利(lì)18.05亿港元相比，骤降158.28%。

九龙仓置业将业绩不振归因于市场(chǎng)疲弱。“香港入境旅游正(zhèng)在艰(jiān)苦经营之际，出境旅游日益(yì)增加亦进一步打(dǎ)击本地消费。今年首两个(gè)月，整体零售销售在低基数下增长平平，其后(hòu)在三月份出现转折点，疫(yì)情后恢复向上的走势中止并掉头向下，第二季的零售销售更出现双位(wèi)数急剧下(xià)滑。”

新世界发展的业绩预告称，由于(yú)在2023财年落成并移交(jiāo)的主要项(xiàng)目缺乏收益确认、投资及发展物业及商誉重估或耗蚀亏(kuī)损、出售事项的确认亏损，以及年内利率持续高企及人(rén)民币贬值，其预计于2024财年录得股东应占亏(kuī)损（包括(kuò)持续及已终止经营业务）为190亿港元至200亿港元之间。

账面巨“亏”

港(gǎng)资(zī)房(fáng)企盈利下滑原因(yīn)有二：一是赚钱变得更难了，卖房、收租的收入都在缩水；二是(shì)房价深度回调，殃及投资(zī)物业估值。

长实集团、太古地产(chǎn)、香港置地都是香港知名“大地主”，在中环、尖沙咀等核心地段坐拥大量经营性物业。由于市场不景气(qì)和供应过剩，拥有(yǒu)香奈儿、爱马仕、路易威登等(děng)奢侈品牌租户的包租公们也过(guò)起了紧(jǐn)日子。

今年(nián)上半年，太古地产香港零售物业组合太(tài)古广场、太古城中心、东(dōng)荟城(chéng)名店仓的零(líng)售额(é)分别下(xià)跌13%、4%、3%，租(zū)金收入(rù)同比下跌3%至11.98亿港(gǎng)元；办公楼物(wù)业组合方面，由于供(gōng)应(yīng)不(bù)断增加，叠加需求疲软，“包租公”生意缩水，香港地产豪门也开始亏钱了租金(jīn)受压，租金(jīn)收入下跌7%至25.76亿港元，截至今年6月末的出租率为89%。

恒隆(lóng)地产本港市场的租(zū)赁业务(wù)收入下跌8%至15.48亿港元。零(líng)售物业由于主要商业区及(jí)旅游区部分主要租户租(zū)金下调，导致收入下挫；办公物(wù)业面对市场不景，恒隆地(dì)产主动下调部分办公楼租金，主要涉及(jí)中环一带租户，收入下跌(diē)14%，出租率为83%。

九龙仓置业两大商业地标海港城和“包租公”生意缩水，香港地产豪门也开始亏钱了时代广(guǎng)场写字楼部分，出租率分别为88%、8“包租公”生意缩水，香港地产豪门也开始亏钱了7%，收入分别下跌2%、8%，盈利分(fēn)别下跌5%、10%，商(shāng)业部分得益于海港城(chéng)面向广东道长达530米的临街店面上的16个奢(shē)侈品牌继续吸引众多顾客到访购物(wù)，盈利保持(chí)微增。

“目前(qián)所有(yǒu)物业种类都供过于求，惟冀（希望）汇率和利率等周(zhōu)期性因素改善后，需求得以回升。”九龙仓置业表示。

投资物业账面价值缩水，对当期(qī)利润表现造成负面(miàn)影响，是(shì)港资房企(qǐ)盈利能力削弱(ruò)的主因(yīn)。

投资物(wù)业重估损益(yì)，是企(qǐ)业所持有的商业、酒(jiǔ)店、办公等投资物业，在报告(gào)期内按照公允市值波动进行(xíng)重(zhòng)新估值后发生的净(jìng)值差额，计入(rù)当期损益。当行业承(chéng)压，投资(zī)物业公允价值(zhí)下降(jiàng)，房企的业绩表现不可避免受到波及。

投(tóu)资(zī)物(wù)业公允价值大幅缩水，是九(jiǔ)龙仓置(zhì)业业(yè)绩由盈转(zhuǎn)亏的主要原因。根据九龙仓置业(yè)公告，截至今年6月末，其投资(zī)物(wù)业(yè)资产总额为2230亿港元，产生2%的重估减值。其中，海港城（不包(bāo)含三间酒店）评估值下(xià)降29亿港元至(zhì)1516亿(yì)港元，时代广场估(gū)值下降(jiàng)13亿港元至460亿港元(yuán)。

在(zài)计入投(tóu)资物业重估减值(zhí)后，九龙仓置业股东应占溢利亏损10.52亿港元；若剔除减值影(yǐng)响，整体营收、盈利(lì)基本与去年同期持平。九(jiǔ)龙仓置业管理层(céng)表示，如果零(líng)售市场表现持(chí)续疲弱，不排除下半年(nián)仍需要减值。

值得注意的是，九龙仓置业(yè)在财报中指(zhǐ)出，集团资产净值(zhí)较五年前降(jiàng)低16%。

亏损8.3亿美元的香港(gǎng)置(zhì)地同样将业(yè)绩不振归因于减值拨备。

香港置地表(biǎo)示，内地(dì)房地产市场环境变化使集团(tuán)对开发项目的定价进行全面审(shěn)查，计提了总计2.95亿美元的非现金拨备，受影响(xiǎng)的项目主要位于(yú)武汉、南京和(hé)重庆的非黄金地段。

“这些拨备(bèi)是当基于市(shì)场可比价格的预期销售(shòu)价格低于账面价值才需要计提的”，如扣除非经常性拨备影响，香港置地今年上半年股东应占利润为2.88亿美元，虽然同比下降31.75%但仍保持盈利。

重仓内地的新世界发展亦出现(xiàn)巨额账面浮亏。

截至2023年末，新世界发展在内地的土储总建面约(yuē)435万平方米，核心物(wù)业发展项目主要分布于广州、深圳(zhèn)、佛山、武汉、宁波、沈阳等城市(shì)。受(shòu)房价(jià)回调影响，新世界发展在2024财年进行一(yī)次性非现(xiàn)金重(zhòng)估或耗蚀亏损，总(zǒng)额在(zài)85亿港(gǎng)元(yuán)至95亿港元之间，预计录得股东应占亏损在(zài)190亿(yì)港元至200万港(gǎng)元之间。

不过，对投(tóu)资物(wù)业进行减值拨(bō)备，是房(fáng)企提前释放风险的常(cháng)规操作，而非经营层面出现(xiàn)根本性问题(tí)。

太古地产今年上半年录得投资物业公平值(zhí)亏损(sǔn)8.79亿港元，2023年(nián)同期为16.35亿港元。“投资物(wù)业(yè)公平值变动属于(yú)非现金性(xìng)质，不会对(duì)公司的营运现(xiàn)金流或股东应占基本溢利(lì)构成任何影(yǐng)响”，白德(dé)利说。

抄底投资

对于大部分港资(zī)房(fáng)企来说，当下的困难大(dà)约(yuē)是其数十年乃至上百年发展长河中的一朵浪花。见惯了风浪的“老船长们”纷纷在市场谷底追加(jiā)投资(zī)，希冀把握市场轮转(zhuǎn)机会。

“太古地产对中国(guó)内地市(shì)场长远前景之(zhī)信心，反映在规划中的投资(zī)项目上。”白德利(lì)表(biǎo)示，太古地(dì)产的(de)千亿港元投资(zī)计划进展理想(xiǎng)，迄今已承诺投放超过60%资金，其中，投放500亿港元于内地市场，进一步扩展及提升现有项目；投放300亿港元于香(xiāng)港市场，扩展(zhǎn)核心商业物业组合太古坊及太古广场；投放200亿港元于香港、内地、东南亚多个新市(shì)场，发展住(zhù)宅(zhái)买卖项目。

太古地产在内地(dì)的投资(zī)主要位(wèi)于上海、西安、三亚、广州及北京。

在(zài)上海，太(tài)古地产落(luò)地两个大型综(zōng)合体项目，上海前滩综(zōng)合发展项目、上海洋泾综合发展项(xiàng)目，上海已成(chéng)为太古地产在内地业务规模最大的(de)城市。在(zài)广州，太古地产(chǎn)与广州珠江实业集团合作(zuò)，在荔湾聚龙湾片区建设(shè)大(dà)型综(zōng)合发展项目的零(líng)售部分，并(bìng)于今年8月投得天河路387号项目，翻新作为高(gāo)级零售物业太古汇(huì)的新增部分，令太古汇建筑面积增长(zhǎng)43%。

彭(péng)国邦表示，太古地产的1000亿港元投资计划自2022年宣布推进至今进展理想，尤其是中国内地市场，中国内(nèi)地市(shì)场为推动收入增(zēng)长的关键，在(zài)长远扩展(zhǎn)计划中亦具有重(zhòng)要(yào)的策略意义(yì)。

“于2027年前在6个内地城市发展11个主要以零售主导(dǎo)的(de)大型(xíng)商业项目”——这(zhè)是白德利给太(tài)古地(dì)产制定的目标。

恒隆地(dì)产选择扩建(jiàn)上海恒隆(lóng)广场。

陈文博称，上海的竞争越来越激烈，恒(héng)隆广场扩(kuò)建目的就是提供更多空间，满足当前年轻人的需求。“趁宏观(guān)市场的放缓时间，如果我们可以不花太多钱，但是可以让我们的产品做得更好，其实更应该加快(kuài)进行。”

香港置地在6月底宣(xuān)布启动(dòng)“Tomorrow’s CENTRAL”项目，计划投资超过4亿美元，扩(kuò)建升级置地广场零售物业组(zǔ)合(hé)，为顾客带来顶(dǐng)级奢华(huá)购物体(tǐ)验。此(cǐ)外，香奈儿(ér)、爱(ài)马仕、蒂芙(fú)尼、迪(dí)奥等置地广场(chǎng)多家现有奢侈品牌租户亦(yì)将额外投资约6亿美元(yuán)，参与项目设计与(yǔ)打造崭新体验。

相对(duì)而言，负债净额与总资本(běn)净额比仅为(wèi)5.5%的长实集(jí)团较为保守。长实集团主席李泽(zé)钜表示，长实(shí)有(yǒu)耐心，从来不(bù)会抱有“志在必得”的心(xīn)态。“当香(xiāng)港或内地有(yǒu)庞(páng)大的投资机会时，我们有能力随时动用大量(liàng)资金回来(lái)进行投资。”

尽管管理层们在业绩会上、在财务报(bào)表中集体释放信心，表示看好市场长期向好，但眼下(xià)的困难亦是客观(guān)存在的。

摩根大通、花旗银行等机构对多家港资房(fáng)企(qǐ)给出中性评级。

基于对长实集团未来(lái)盈利(lì)前景的评估(gū)，花旗银行将长实集团的目标价从36港元下调至33.5港元。花旗银行称，长实集团作为香港的(de)主要地产开发商，拥有多个(gè)在建和规划中(zhōng)的项目。然而，市场环境的变(biàn)动和项目进(jìn)展的(de)不确定性可(kě)能对(duì)公(gōng)司的盈(yíng)利能力产生影响(xiǎng)。

吴天海也(yě)说，“我们预计(jì)今年下半年不会(huì)有太大的惊(jīng)喜。”

责任编(biān)辑：石秀珍 SF183

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