光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡

专题：2024（第(dì)四届）中国楼宇经济北京论坛

　　9月13日，2024中国楼宇经济北(běi)京论坛在中(zhōng)国国际服务贸易(yì)交易(yì)会上隆重举办。论坛由世界贸易网点联(lián)盟、中国产(chǎn)业(yè)发展促进会楼宇(yǔ)经济和总部经济分会、集群智库共同(tóng)主办，中国城区高质(zhì)量(liàng)发展合作联盟协办，来自全国(guó)的(de)楼宇(yǔ)经济专家大咖、典(diǎn)型(xíng)城区和知名企(qǐ)业代表齐聚北京，聚焦“失(shī)衡与重构”主题，共话城市(shì)城区转型发展新逻辑和楼宇经济创新发(fā)展(zhǎn)新模式。

　　光大安石资(zī)管总(zǒng)裁(cái)周(zhōu)颂明出席并演讲。以下为演讲实录：

　　周颂明：大家下午好(hǎo)！

　　跟大(dà)家分享一些经(jīng)验(yàn)，因为光大安石是做资(zī)管的，前期用基金模式并购了很多(duō)项目，后(hòu)期主要是通过运营产生现金流，也是一直考虑用整个REITs来推出，有一个项目推出了，产业园、张家方大园（音）以这个模式推出了，现在有消(xiāo)费型REITs，在考虑当中，有些政策方面的考虑，什么时候(hòu)做(zuò)光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡，也涉及到(dào)在投，投的比例等等一些因(yīn)素。

　　现在(zài)存(cún)量时代的(de)困局大家(jiā)比较清楚，我们有大量的资产，商(shāng)业的、写字楼的(de)、工业(yè)物流的，也涉及到酒店的、办公楼的，实际上(shàng)现在比较明显，整体来说供需关系是明显(xiǎn)失衡的，这(zhè)是非(fēi)常明(míng)显的，整体的(de)供应量非(fēi)常大，需求(qiú)量不足，特别(bié)是经济受影(yǐng)响，这两年来说，写(xiě)字楼非常明显，工业物流(liú)非常明显，这两个还在下行周期，商业来(lái)说，客流(liú)不少，消费明显降(jiàng)了15%-20%，酒店还算好，大家可以看到很多楼烂尾了(le)，有些(xiē)经营困难，有庞大(dà)的资产(chǎn)，这个质(zhì)量参差不齐，现在更多是原来开发思(sī)路(lù)做的，留下来(lái)蛮(mán)多配(pèi)套商业，特别是商业类的，现在住宅的量，特(tè)别是三四线城市，四五线城市更不用看(kàn)，我们也有一些代建(jiàn)代管项目，一个城(chéng)市一个(gè)月的销售(shòu)量一(yī)百套，在(zài)很长的时间(jiān)是(shì)一直要解决的问题。

　　从商业资产去考虑，怎(zěn)么(me)去盘活资(zī)产，有些问题我(wǒ)们改变不了，因为(wèi)供需关系，政府(fǔ)从整体批地各方面(miàn)去考虑，从(cóng)企业来说，很(hěn)难解决这个问(wèn)题，企(qǐ)业只能(néng)在现有情况下怎么(me)做(zuò)的更好，着重谈这个方面的(de)问题。

　　从整个资(zī)管的链条来说，投、融、建、管、退，任何一个(gè)投的时候考虑能不能退出，但是很多企业不是这么考虑，也做不到，就(jiù)像做一(yī)个投资，不是大概，告诉我亏了还(hái)是赢了，到底是多少，说(shuō)不出来的时候90%出问题，大(dà)家都在撞大运(yùn)，有些开发商(shāng)说，旁边的销售多少，我这里打个(gè)对折多少，这个(gè)思路不(bù)对，有(yǒu)些(xiē)价值很(hěn)高，有些价值很低，每个企业掌握的资源不一样，营运能力不(bù)一样，所以(yǐ)产生价值完全不一样，不是他能做你也能做。

　　商(shāng)业(yè)来(lái)说(shuō)，基(jī)本上完全用(yòng)现金流来估(gū)价值，当然涉及到不同的城(chéng)市，有些城市是完全退不(bù)出去(qù)的(de)，发产品或者做REITs，有些根本不可能的事情，一定要(yào)考虑以终为始，能不能退出去，不能退(tuì)出去用经营型贷款(kuǎn)还(hái)是什么，退的价值是多少，回报是多少。在做(zuò)整个项(xiàng)目的时候，当中最核心的还是(shì)经营管理，最终用整体的思路，做什么定位，按(àn)照这个定位，整体怎么去设计，这都是根据运营(yíng)的思路做，投多少钱(qián)，杠杆降(jiàng)到多少，后面融资有没有问题，能不能退出，退出的价值多少，所有的环节要想清楚，假如这个(gè)环节打通不了(le)，看不清楚，其中一两个(gè)环节(jié)出问(wèn)题(tí)，基本上项目就会出问题(tí)。

　　当中的难度是(shì)什么？打通(tōng)、看透(tòu)是(shì)不容易的事(shì)情，很多做不到。包括(kuò)我们现在蛮大的公司开发线条，各(gè)个(gè)线条，单(dān)独的线条都有，但(dàn)是全(quán)部拉通，拉不通的，因为管(guǎn)这个板(bǎn)块的，对其他(tā)板(bǎn)块不了解，相对(duì)来说，有时候也跟一些(xiē)老板(bǎn)聊，他说你帮我看看，我说没办法，比如做开(kāi)发的很厉害，对商业(yè)不了解(jiě)，指标怎么下？怎么考核，不(bù)清楚，商业对(duì)开发不清楚，包括融资方面的一些，很多企业在这个方光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡面环(huán)节(jié)上会有问题。

　　深度(dù)运(yùn)营实现价值重塑，最主(zhǔ)要(yào)还是在第一个环节，分析竞争优势，就像(xiàng)我们投一个项目，哪些城市可以投，首先要看哪些城市不会投，完全退(tuì)不出去，或(huò)者这(zhè)个城市的级(jí)别，有些竞争，你(nǐ)说城市很好，位置很好，周边竞(jìng)争(zhēng)很厉害，你没有竞争优势，不能做，有些看上去很好，有些不懂，以前的上海的(de)南京路、北京的王府井，认为这些地方很好，那(nà)不是，那是传统概念，趋势并不好，那种做旅游(yóu)的商业可(kě)以，做酒店可以，不一(yī)样的，做其他的不一定行。在这个方面，一定(dìng)要考虑到底竞争优势是什么，就像我们做任何(hé)一个项目，非常清楚竞争优势是什么，差异是什(shén)么，说不清楚都不用干。

　　第(dì)二(èr)，到底(dǐ)定位是什么？不管是商业、写字楼还是(shì)酒店，全部一(yī)样，别(bié)人有些已经做了，你有些只能错位，或者你(nǐ)做了一(yī)定比他(tā)厉(lì)害，那也没问题，因为这个涉及到后(hòu)面的设计，就像做(zuò)酒店，做多少客房，每间客房多大，设计的就不一样，你(nǐ)怎么定位，周边的优势是什么，全部是打通看(kàn)的，不(bù)是单一来看的(de)。

　　做商业也是(shì)，就像我们收(shōu)购有些项目(mù)，西安的CD港(gǎng)对面，CD港十几(jǐ)万平米，我们才6万平(píng)米，怎么做？他已经开业了，我们说做轻奢，错位(wèi)，他比我(wǒ)低(dī)，能够做起(qǐ)来就做，事实上变(biàn)成一(yī)个错位，我就是做的这个。

　　就像(xiàng)在重庆有一个观音桥，那边一堆商业(yè)，我错(cuò)位，做最年(nián)轻的，十年前的80后、90后的定位，做这个年龄的(de)，也很好。中关村做新中关(guān)那个，也是很重(zhòng)要的。

　　当你这方面想不清楚怎么(me)设计，面(miàn)上看上去很像样没用(yòng)，后面(miàn)的价值怎么样，改动空间(jiān)有没有。我们现在要考虑的更长远，因为现(xiàn)在(zài)变化很大，产品、业态，可能五年内没(méi)有什么(me)，五年以后，有些已经不行了，改的空间有没有，改的基建条件有没有(yǒu)，这都是在(zài)前期要考虑的(de)东西，在这方面一定(dìng)是从(cóng)最后产品营运(yùn)的角度去考虑前面的，不管设(shè)计还是建设。

　　我刚才还说(shuō)建设，因为我(wǒ)们现在很多是城市更新项目，旧改项目，更新改造，因为现在拿地越来越偏，很多是老旧(jiù)城(chéng)区当中，哪些价值没有被挖掘，怎么去挖掘，这个就需要你的综合能力，第一，怎么定位，第二，设计改造空间有(yǒu)没有(yǒu)，怎(zěn)么改，成本多少，空间多少，一个(gè)个环(huán)节前后都是连在一起的。

　　说到运营，所有的价值(zhí)还(hái)在运(yùn)营方面反映出来，ROI能做到多(duō)少(shǎo)，净现金流做到多少，北京上海(hǎi)20倍，不同的(de)项目(mù)，一个亿的现金流就是20个亿的的估值，基本可(kě)以实现退出，以前25倍都(dōu)有，就看不同时(shí)间的资金(jīn)成本、利率。

　　深度运营讲的更多的是深度，就像做写字楼，要做客(kè)群，精准定位，客群要(yào)对，整体来说，假(jiǎ)如客群掌握的好(hǎo)了，配套(tào)、硬件、服务不错，坚持(chí)做，价值就会上去，在北(běi)京很(hěn)明(míng)显的一个例子，比(bǐ)如中关村那边有(yǒu)一个龙科（音）咨询公司，那个项目当时出租率比较低，后面出租率上(shàng)去了，大部(bù)分是五百(bǎi)强科技型企业，定位很清楚，也是坚持(chí)做，差的(de)不让进，上下游(yóu)产业方(fāng)面的考虑，租金区别其(qí)他项目(mù)很大，这就是(shì)区别。

　　商业也一样，定位是什么？招商不是别人找过来，是(shì)我要选(xuǎn)什么品牌想办法招进来，不是(shì)别(bié)人来了租金高就(jiù)让他进(jìn)。所以整个定位，你的客户，你的品牌很重要。一个是创造价值，另外一个是成本(běn)，创造价值，商业做到后面，影(yǐng)院改成餐饮，好的位置不做超(chāo)市，旁边做(zuò)超市，租金低，一直在调的过程，就像酒店，以前的(de)三星级、四星级、五星(xīng)级酒(jiǔ)店，群楼的配套一大堆，现在(zài)也有一些怎么改的，比如上海明(míng)月(yuè)酒店改过来，一个新乐亭，一个全季，两(liǎng)个酒(jiǔ)店群楼再做商业，他的(de)价值就是最大化的，恩，

　　这涉及到整个价值怎么(me)判断，在前面投的时候，定位非常清楚，对所有市场(chǎng)的业态，它的面积、价值(zhí)租金(jīn)、营运成本(běn)全部考(kǎo)虑清楚，还有深度运营，就像写(xiě)字楼，我们怎么做(zuò)的，租赁营运(yùn)客服(fú)一体化，客服在传统里面是(shì)物业的，哪(nǎ)有物业不物业，租赁(lìn)带看(kàn)，自己走出去很少，大部分都是(shì)带(dài)看，现(xiàn)在形势不好，一天的带看量(liàng)多少，一个月(yuè)有多少，类似这个，大量的是跨部门怎么整合，怎么样(yàng)最(zuì)合理，怎么样把成本做的最低(dī)，价值最高，就怎么(me)做。这个就是深耕细作。

　　阶段性复盘(pán)是蛮重要的，因为有些不行了(le)，怎么去提升，可(kě)能从(cóng)整体的定位方向上改变，就是(shì)投入，就像我们有时候几(jǐ)千万投进去，只要(yào)说改出(chū)来的价值多少，现金流增加多少，多少(shǎo)年(nián)出来，退出的时(shí)候增加多少价值，这是定期要看的东西(xī)，而不是简单的考虑，有(yǒu)些传(chuán)统的做法，主力店最安全，但是价值最低，但是你要做内光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡容，做主题，肯定自己(jǐ)要做，要把它打(dǎ)散，要投(tóu)入，风险当(dāng)然高了，回报同样高。

　　接下来有几个例子，这(zhè)是北(běi)京中关村项目，现(xiàn)在正在建(jiàn)的，明年开业，原来大部(bù)分是地下面积(jī)，加车库12万平米多一点，地上面积没超过(guò)两万，原(yuán)来最大的家乐福在地(dì)下(xià)，家乐福(fú)再加上一个车库，这个占了(le)五万(wàn)平米，我们做了以后，整体规划动了，这边原来都是(shì)家乐福，这边有一个创意公社，现在全部改成(chéng)地面两层，二层很少，大概五六个餐厅(tīng)，主要(yào)定(dìng)位米其林的(de)，下面做轻奢、潮奢，车库放在这个位置，整体城市更新改造的(de)项目，已经通过了，现在在建。这边(biān)的招商基本上将(jiāng)近70%了，那边主要意向差不多了，整体出来大概(gài)现金流在(zài)4亿，区别是什么？原来五万平米的(de)，一千多万一年的收益(yì)，同样(yàng)的面(miàn)积最起码两个亿，位置很好，但是做了很长时间，就(jiù)看怎么做(zuò)，从整体规划的思(sī)路去考虑(lǜ)。

　　这是(shì)上海烂尾的黄金广场，最大的难度，地(dì)下两层四万平米商业，要把它的价值做出来，地上做了(le)写字楼，一楼二楼做商业(yè)，和下面商业连通，打了一个大的(de)下沉广场，又做了酒店式公寓，这个项目也(yě)是非常成功的，后面基本(běn)上地(dì)上地下的租(zū)金每平米一天10块钱。

　　我(wǒ)们完全按(àn)照后(hòu)面适合(hé)做什么(me)就(jiù)做什么(me)，我们没有(yǒu)一定的标准产品，这是一个综合体商业，这个(gè)项目(mù)，重庆朝天门，最有名的是批(pī)发市场，那(nà)边旅游也不(bù)错，定位这栋楼全部是旅游，做(zuò)了五个大堂，全部是(shì)民宿、酒(jiǔ)店(diàn)，全部租完以后，带着租约卖，平均售价两万三左(zuǒ)右，在重庆公寓几乎(hū)到天花板了，而且现在做的很火(huǒ)，回报也不错。

　　这(zhè)是批发(fā)市场，我们是持有(yǒu)，不卖，现在是重庆最好的批发市场，租(zū)金最(zuì)高，租到地上13层(céng)，地下两层，这么高的商业在外面基本(běn)上看不到，平(píng)均出租率98%、99%，租金也是(shì)重庆最(zuì)高的。

　　这是不同的酒店，VOCO、亚善，不同的酒店、民宿。这都我(wǒ)们按(àn)照不同定位，这是中关村(cūn)，这(zhè)是(shì)长宁光大安石中心，静安，另外一个是嘉定的，这是西安做轻奢的，这是重(zhòng)庆的，做(zuò)最(zuì)年轻(qīng)的，广东(dōng)的大融城是广东最好的购物中心，重庆大融汇。根据时间的情况做很(hěn)好的定位(wèi)，根据这个定位怎么设计，整体怎么(me)样，简直才能(néng)做到最高，退出很重要，用什么样的形式退(tuì)出(chū)，这是(shì)大家一定要(yào)考虑的。

　　我分享到这里，看看能给大家什(shén)么(me)启示(shì)或(huò)者借鉴(jiàn)的。

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责任(rèn)编辑：王翔

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