北京松绑“离婚限购”后房贷政策再调整，离婚不满一年无房按首套

行业深(shēn)度调整下，房价尤其新房价格何时触底仍是重点。

北京楼市(shì)政策松绑持续更新落地中。继“离婚限购”政策(cè)废止后，4月23日起，相关房贷政(zhèng)策也将进行调整，即离婚不满一年(nián)的房贷申请人，如(rú)家庭名下在北京市无成套住房，执(zhí)行首套房信贷政策。

北(běi)京房贷政策再松绑

据(jù)媒体(tǐ)报道，4月22日，中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京市住房和城(chéng)乡建设委员会联合发(fā)布了《关于我市个(gè)人住房贷款中住房套数(shù)认定标(biāo)准执行口径的通知》（下称《通知》）。

第一财经记者以购房者身份咨询北京(jīng)市住建委(wěi)，相关工作人(rén)员表示，之前是对限购政策调整(zhěng)，近期是信贷（监管）部门发布新文件对信贷(dài)执行方面作出新的规定。

记者注意(yì)到，4月23日下午，央视新(xīn)闻报道称，上述(shù)《通知》内容显(xiǎn)示，根据当(dāng)前房地(dì)产市场形势(shì)，为更好支持(chí)居民刚性住房需求和(hé)多样化改善性住房需求，现就北京市个人住房贷款中(zhōng)住房套数认定标准执(zhí)行(xíng)口径作出通知：2024年4月23日后签订购房网签合同(tóng)，且离婚不满一年的(de)房(fáng)贷申请人，如家(jiā)庭名下在本市(shì)无成套住房(fáng)，执行首套房信贷政策。各银行结合本机构经营状况、客户风险状况等因素合理确定(dìng)每笔贷(dài)款的具体首付款比例(lì)和利率水平。另据记者从北京部分银行工作(zuò)人员处了解，的(de)确已经(jīng)收(shōu)到相关通知，23日起执(zhí)行。

对比(bǐ)来看(kàn)，2017年3月，央行营管部(bù)、原银监会北(běi)京监管局、北京(jīng)市住建委、北京住房(fáng)公积金管理中(zhōng)心(xīn)联合发(fā)布《关于加强北(běi)京地区(qū)住房信贷业务风险管理(lǐ)的(de)通知》，其中明(míng)确，对离婚一年内的贷款人实施差别(bié)化住房信贷(dài)政策，从严防控信贷风险。

当时上述(shù)文件提到，据有关方面反映，近期，购房家庭通过(guò)离婚手段享受首套住房贷款(kuǎn)政策的情形有所增加，这(zhè)既影响了(le)调控(kòng)政策效果，也容易产生财产纠纷、还款能力下(xià)降(jiàng)等问题，增加商业银行住房(fáng)信贷风险。因此，对于离婚(hūn)一年以内的房贷(dài)申请(qǐng)人，各商业(yè)银(yín)行应参照(zhào)二套(tào)房信贷(dài)政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷(dài)款政(zhèng)策(cè)执行。

不少分析认(rèn)为，上述文件出台较早，已(yǐ)经不适用于当前(qián)环境条件的变化(huà)。中指研究院市场研究总监陈(chén)文静对记者表示，此次对于离婚(hūn)后住(zhù)房(fáng)套数认定的(de)调(diào)整，是(shì)在今年3月27日废止“离异后(hòu)任何一方3年内不(bù)得(dé)京内购房”后，对离婚购房政(zhèng)策的(de)进一步优化(huà)和完善。

上述(shù)“离(lí)婚北京松绑“离婚限购”后房贷政策再调整，离婚不满一年无房按首套限(xiàn)购”文件于2021年8月出台实施，其中明确，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房北京松绑“离婚限购”后房贷政策再调整，离婚不满一年无房按首套套数不符合北京市商品住房限(xiàn)购政策规定的（即大(dà)于等于两套），自离异之(zhī)日起(qǐ)3年内，任何一方均不得(dé)在北京(jīng)市购买商品住房。

陈文(wén)静分析(xī)，最(zuì)新政(zhèng)策落地后，北京夫(fū)妻(qī)离异后(hòu)家庭名下无房，即按首套(tào)资格、首套(tào)贷款计算，即在城(chéng)六区/非城六(liù)区购房，利率由4.55%/4.5%降至4.05%/3.95%，首付比例由50%/40%降至30%，购房门槛和(hé)购房成本较之前明(míng)显降低，对(duì)受此政策限制的合(hé)理购房需(xū)求释放(fàng)具有一定带动效果。

从成交情况来看，中指(zhǐ)研究院统计数据显示，春节后，北京房地产市场整体表现稳定(dìng)，3月，北京二手商品(pǐn)住宅成交超1.4万(wàn)套，4月(yuè)以来(lái)截至21日(rì)，二手商品住宅成交(jiāo)8247套，市场保持一(yī)定活跃度。

陈文静认为，此次政策调(diào)整，意味着(zhe)在市场过热时期出台的政策有望陆续(xù)退出，向市场释放出进一步(bù)优化(huà)政(zhèng)策的积极信号，对市场情绪的回升(shēng)有望(wàng)产生有利影响。当(dāng)前北京房地(dì)产(chǎn)政策整体仍较为严格，未来限制性(xìng)政(zhèng)策存(cún)在继续优化预期。

多地深化房贷政策调整

去年以来，作为楼市(shì)政策风向标的北(běi)上广深(shēn)接连迎来政(zhèng)策调整。其中，北京自去年9月以来先是出台(tái)“认房不认贷”新政，之后迎来通(tōng)州区取消“双限”、“离婚限购(gòu)”政策废止，以及(jí)提高购买绿(lǜ)色建筑等最高贷(dài)款额度、优化老旧(jiù)小区改(gǎi)造后住房(fáng)公积金贷款(kuǎn)期(qī)限核定标准等，被业内认(rèn)为是重要政策信号，有助于提升市场信心。

回顾整个一季度(dù)，各线(xiàn)城市在去年同(tóng)期较高基数下，新房成交面积同比均出现下降，其中一线城市在政策优化、较强的购房需(xū)求(qiú)支撑等因素影响下，同比下降约37%，降幅(fú)在各线城市中最(zuì)小(xiǎo)；而多数二(èr)线、三四(sì)线代表城市限制性(xìng)政策去年就已基本放开，叠加当前(qián)购房者观望情绪较重，新(xīn)房成交面积同(tóng)比(bǐ)下降均超四成(chéng)。

行业深度调整下，房价尤(yóu)其新房(fáng)价格何时触底(dǐ)仍是关注重点。根据统计局披露数据，3月，70个大中城(chéng)市新(xīn)建商(shāng)品住(zhù)宅和二手住宅成交量比前期有所上升，各线城(chéng)市商品住宅销售价格环比降幅略有收窄，同比降幅扩(kuò)大。

具体(tǐ)来看，一(yī)线城市(shì)新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降(jiàng)幅比上月(yuè)收(shōu)窄0.2个(gè)百分点；同比下降(jiàng)1.5%，降幅比上月(yuè)扩大0.5个(gè)百分点。二手住宅销售价(jià)格环比(bǐ)下降(jiàng)0.7%，降(jiàng)幅(fú)比上月收窄0.1个百分点；同比下降7.3%，降(jiàng)幅比(bǐ)上月扩大1.0个百分点。其中，一线城市新房(fáng)价格表现整(zhěng)体优于(yú)二(èr)三线城市，二手房价格压(yā)力则高于二(èr)三(sān)线城市。

去年12月至今年2月，70个大(dà)中(zhōng)城市中有39个城市新房价格已连续3个月(yuè)同比、环比均呈下跌态势，超过(guò)半数，其中不少城市已经在深化房贷政策(cè)调整，包括阶段性取消首套(tào)房(fáng)贷利率下限等；同期，价格同比、环比(bǐ)连涨3个月的只有上海、石家庄(zhuāng)、西(xī)安三(sān)城。1~3月，北京、上海新房销售(shòu)价格指数较上年同期(qī)的平均变动(dòng)反映出(chū)价格上涨(zhǎng)趋(qū)势，其中北京在3月环比(bǐ)止住跌(diē)势，广州、深圳新(xīn)房销售价格指数则继续处于100以下。

对于(yú)今年的(de)政策展望，不少业内人(rén)士认(rèn)为，除降低购(gòu)房成本外，限(xiàn)购等前期(qī)约束政策还有待进一步放开。中指(zhǐ)研究院此前也指出，预计各(gè)地将充分发挥调控自主权，一线城市(shì)有望继续优化限购政策，二线城市或将全面取消(xiāo)限制性政策，降低首付比例、降低房贷利率等政策同样具备(bèi)空间。

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