刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化

专题：2024（第四届）中国楼宇经济北京论坛

　　9月13日，2024中(zhōng)国楼宇经济北京论坛在中国国际服(fú)务贸易交易会上隆重举(jǔ)办。论坛由(yóu)世界贸易网点联盟、中国产业发展促进(jìn)会楼(lóu)宇经济和总部经(jīng)济(jì)分会、集(jí)群智库共(gòng)同主办，中国城区高质量(liàng)发(fā)展合作联盟协(xié)办，来自全国的楼宇经济专(zhuān)家大(dà)咖、典型城区和知名企业(yè)代表齐聚北(běi)京，聚焦“失衡与重构”主题，共(gòng)话城(chéng)市城区转型发展新逻辑和楼宇经济创新发展新模式。

　　苏(sū)州工业(yè)园区城市重建公司副总经理刘海霞出席并演讲(jiǎng)。以下(xià)为演讲是实录：

　　各(gè)位企业家朋友们，大家下午好！我(wǒ)来自苏州工业园区，我带来的案例是苏州工业园区去(qù)年5月(yuè)份交付的(de)一个项目，阳澄数谷。

　　苏州是(shì)大陆(lù)最宜居的城市第一位，规模以上(shàng)工业总产值第(dì)二位，科创板(bǎn)上市企业数地三(sān)位，外贸进出口总额第四位，地方财政收(shōu)入第五位，地区生产总值第六位。

　　今天讲楼宇，苏州工业园区的楼宇在全国非常有代表性，既不商业也不文化，它是以产业为背(bèi)景，我们的服务业70%是生产型服务业，这是(shì)比(bǐ)较(jiào)硬核(hé)的，注定了后续在楼宇发展中(zhōng)的特点。

　　我所在的城市(shì)重(zhòng)建苏州(zhōu)工业(yè)园区管委(wěi)会下属一级国资已经成(chéng)立了20年，所从事的(de)业务是产城融合，最早(zǎo)是农(nóng)村变城市，新城280平方公里，到现在为止，苏州园区已经没有农村了，整(zhěng)理土(tǔ)地21平方公里，盘活土地12000亩，我们在这个城市新建(jiàn)的过程中，参与了城市开发建设(shè)530多个项目，造城中所有看到看不到的基础设施，和各种形态的楼宇，学校医院城市的配套，我们(men)都建设过。

　　近几年，城市发(fā)展到第30年的时候，在过去8年的时间里，我(wǒ)们慢慢转向城市产业(yè)的运营，开始做城市(shì)的微更新，做产城(chéng)融合(hé)相关的(de)工作。

　　我们金鸡湖的(de)湖东湖(hú)西，这是我们的两个(gè)CBD，虽然产业这么强，经济(jì)贡献这么重要的城市，它(tā)的 CBD其实不厚，最繁荣的地方也就这(zhè)样。

　　阳澄数谷项(xiàng)目，在2014年的时候，位置(zhì)在金鸡湖北侧，区位非常好，相当于北京的二环北面，但是非常破落，这是卫星图显示的，这是(shì)当初拍的照片，我们用八年时间腾退了130家企业，整理出来一块一平(píng)方公里的土地，当时是1.0版，做了正式的公示，后续城市能(néng)级在逐渐升级，有领导(dǎo)说可以做的更高一(yī)点，2.0版，容积率也(yě)在提升，第(dì)一次提到生产型服务业，产业的定位(wèi)上(shàng)做了一次升级，一直到(dào)现在，五年前重新定义做3.0版的阳澄数(shù)谷，容积率(lǜ)达(dá)到(dào)3.0-4.5的高度，如果是一个制造(zào)企业注册(cè)在这(zhè)里(lǐ)没有问题，但是容积率高了以后，在这里所有办公的形态还是以研发办公为主，这是我们现在(zài)的规划。

　　阳澄数谷目标打造一流数字经济创新街区(qū)，整体规划(huà)打造220万方超大规模(mó)的数字经济产业集群(qún)。

　　阳澄数谷的南岸新地在首开去，一(yī)期去年6月份交付(fù)，一二期加起(qǐ)来46万方，二期(qī)26万(wàn)方在半年以后(hòu)交付。

　　简要提几点，我们的逻辑非常丰(fēng)厚，它不是传统的办公楼，是产业创新(xīn)的(de)街(jiē)区，五年前我(wǒ)们做(zuò)了一(yī)个清晰(xī)的产业定位，我们在招标的时候(hòu)，收到的标书大多数还是这个样子，可能更像银泰的作品，大的综合体下面有(yǒu)大的盒子，配着(zhe)比较繁华的(de)商业，比(bǐ)较高端的写字楼(lóu)，这给我们带来很(hěn)大的困扰，在我们的脑图里，我们想要的产业街区不是(shì)这样的，我们希望它是一个楼群，最后筛选到并且在逐步优化的是这样，这个区域，按照(zhào)传统(tǒng)的CBD，包括(kuò)北京CBD区域里，这是四个摩天大(dà)楼，二期是6个摩天大楼，最初的规划(huà)也(yě)是(shì)这(zhè)样的，我们再做方案整合的时候，把(bǎ)这几地块打通，形(xíng)成了街区的概念。

　　我们主打的概念是(shì)新经济基(jī)础建设、产业赋能空间、城市(shì)活力场景、创新产业集聚、多(duō)维生态(tài)服务。

　　为了让(ràng)大家(jiā)更直观的了解，我们(men)打造(zào)的空间和传统写字楼的(de)区(qū)别，有一个小视频，在公共空间里，它的形态是这(zhè)样子。传统的大堂是比较气(qì)派(pài)的，我们这里表达的是多元融合的，（20都可以在这里(lǐ)很轻松的融合(hé)，这就是(shì)把传统大堂打(dǎ)开，高度(dù)混合的概念。

　　在这里工(gōng)作、生(shēng)活、艺术、体验、兴趣、创(chuàng)业、就业、朋友的交互，事业伙伴的交互(hù)，周末家(jiā)庭的交互，都可以在这里很轻快的发生。

　　匡会长去年看到我(wǒ)们这个消息，到现(xiàn)场去(qù)看，也特别邀约我们来(lái)做(zuò)简短的(de)分享，那次他去的时候我没有在，正好在(zài)日本，看综合写字楼的项目(mù)，推荐(jiàn)大家(jiā)看看东京的一些楼宇已经发生裂变了，如果还(hái)困在1.0版本的(de)结构和思维，东(dōng)京已经开(kāi)始(shǐ)做CBD区域的更新，它的更新不仅是跟TUD的连通，不仅(jǐn)是空间的整(zhěng)合，是工作(zuò)生(shēng)活产业多种业态的(de)整合，我们(men)想打造(zào)的也(yě)是这样的，进去(qù)以后很(hěn)多研发、论坛，在那儿热热闹闹的发生，跟地(dì)铁、商业也无缝衔接。

　　第二(èr)，不是(shì)以建筑为(wèi)核心，是以人为中心。中国经济开放30年，我们出生(shēng)看到的城市就应该是这(zhè)样，高楼林立(lì)，非常漂亮非常大气，甚至(zhì)是全球的知名(míng)建筑师打造的地标建筑，我们已(yǐ)经走过了(le)这个阶(jiē)段，现在追求的不仅仅是(shì)建筑本身，建筑带(dài)来的人居对(duì)建筑本(běn)身非常有(yǒu)挑战，我们现在打造(zào)的街(jiē)区(qū)是以人(rén)为核心，以人在这里发(fā)生的场景定位(wèi)，我需要的建筑应该是什么样子的。

　　这是(shì)一期，也有商业，我们昨天看了朝(cháo)外，年(nián)轻人的风格跟我们(men)南岸的(de)风格非常对标，但是(shì)我们体量和经验有限，在前期呈现的远没有朝外这个项目影响力那(nà)么大，但是他(tā)是我们对标的(de)，我们非常欣喜(xǐ)的(de)看到在首都有(yǒu)年轻人聚集的区域(yù)，无论是外面的建筑，内装，就(jiù)像朝外，就是很轻的内容(róng)，而且是需要内容来(lái)填充引领，以内容打动年(nián)轻人的(de)消(xiāo)费和聚(jù)集的场地。这(zhè)是室外，年轻时尚的运(yùn)动，利用高架下废弃的防护(hù)，我(wǒ)们可以办全(quán)国蹦道的锦标(biāo)赛，把年轻力和主张放在我们产业里，把产业社(shè)区和(hé)先期配套做(zuò)了(le)激活。

　　第三，首要不是做载体租赁，昨天的晚宴分享中无(wú)一不被大幅的空置所(suǒ)困扰，但是不像大(dà)都市这(zhè)样的背景下，从定位开始，从拿(ná)着图(tú)纸招商开始，我一直跟团队小伙伴讲(jiǎng)不要推销(xiāo)我的楼，，产(chǎn)业的特性怎么样，人群(qún)怎么样(yàng)，对空间的需求怎么(me)样，三(sān)分之一的设计持续在优(yōu)化空(kōng)间，一直到精装、软装、场景的设(shè)置，然后(hòu)三(sān)分之一的时间才跟客户介绍(shào)是不是匹配，即使到(dào)现在，我依然跟同事说不要劝大家签合同，而是(shì)讲好生态，看(kàn)是不是匹配，除了空间(jiān)还能给企业赋能，这是我们对标的客户。这是我(wǒ)们这几年坚持的很多做法和逻辑(jí)，包括交付了一年多的时(shí)间里，除了全国各地有一百多场接待(dài)，还有一百多场产业活动。

　　这是我们各种类型的产业活(huó)动，我们做产城融合，不止这一个项目，我们还有制造业(yè)、半导体、低空经济、高端装备制造，都是旧改的产业园，打造产业园的逻辑(jí)和定位手法(fǎ)比较一致，除了硬(yìng)核的集成电路、工业互联，跨境贸易(yì)等，我们还有文(wén)化体育音乐等方面的活动，我们的(de)目标不是哄(hǒng)好企业老板，而是哄好(hǎo)企业老板(bǎn)的团队。

　　工业互联(lián)、智能网(wǎng)联、，拿集成电路，集成电路产业在2023年刚刚发布的全球集成(chéng)电(diàn)路协会发布的(de)中(zhōng)国大陆50强(qiáng)企业，也是集成电路的创新集聚度(dù)以及发展潜(qián)力，我们这个(gè)园区排(pái)名第一，是高(gāo)品质的园区，在数字贸易中，现(xiàn)在和地空一体，跨境电商作为一个战略产(chǎn)业，也是新质(zhì)生产力的产业方向，落在了阳澄数谷，如果跟集成电路、高端，跨(kuà)境电商是现在为(wèi)止做产业最拿不出手的，市委书记来(lái)了说我们要(yào)做这个，三(sān)年要达到一个机制，最核心(xīn)的任(rèn)务落(luò)在我们这个项目上(shàng)，全市的手法(fǎ)也是打造(zào)特色产业园，在(zài)产业生态，供应链(liàn)、物流、营销(xiāo)，技术平台构建，，等方(fāng刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化e-height: 24px;'>刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化)面刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化快(kuài)速打造生(shēng)态。

　　同时借助(zhù)苏(sū)州市(shì)的力量，让苏州(zhōu)市创新(xīn)发(fā)展中心、专班、人才发展基(jī)地(dì)，这是我们现(xiàn)场的图片，跨境电商(shāng)选品中心已经出圈了。

　　半年前(qián)我接待一个(gè)，你是不是可以到我们这儿来，他说我要的不是这个，你可(kě)以不(bù)给(gěi)我提(tí)供这么好的东西，我要做跨境，你(nǐ)要告诉我怎么做独立站，怎么(me)帮助(zhù)我把一年数(shù)亿的产品卖到全(quán)球(qiú)，我要做全国的珠宝平台，谁能指导我这件事，这(zhè)句(jù)话给我很大的提醒(xǐng)，很高(gāo)的要求，原(yuán)来我们曾经沉淀了那(nà)么多年的经验和引以为傲(ào)的(de)展示在新的(de)产业领域(yù)里完全(quán)不对等，在重新打(dǎ)造跨境电商生态的时候要(yào)做什么，经过半年时间，上个月苏(sū)州园(yuán)区第一次跨境电商大会在产业园里展开的时(shí)候(hòu)，我又请他来，他说震撼到了(le)，基于原来创新街区的理念，有幸承接这个任务，有这样的资源平台，在这里快速形成了(le)跨境电商的高端集聚区。

　　为什么要快(kuài)速罗(luó)列一些数据，有些(xiē)地方国(guó)资坐拥政府得天独(dú)厚的资源，和(hé)市场化不太一样，通(tōng)过这个数据，不光有资源，而且在这个资源上靠(kào)我们的产品力，能达到这样的(de)数(shù)据沉淀(diàn)，达到这样(yàng)产业高度(dù)的集聚，需(xū)要更多创新思维和底层逻辑支撑，我们既(jì)有资源也有机会同(tóng)样有挑(tiāo)战。

　　南岸新地，阳澄数谷(gǔ)220万整个大的街(jiē)区，我们将实现跨越式的发展。

　　如果(guǒ)我们之前做的(de)每(měi)一个楼宇是一棵树，现在打造的街区是一个生态的丛(cóng)林，欢迎大家关注阳澄数谷(gǔ)，欢(huān)迎大(dà)家来到苏(sū)州工业园区！

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责任编辑：王翔

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